旧耐震物件の買取

日本は地震が多いため、建物を建てる際には、大地震が発生しても安全を確保できるように、一定の基準を満たす必要があります。このページでは、過去に採用されていた「旧耐震基準」に基づく物件の売却について詳しく解説しています。

旧耐震基準とは

旧耐震基準（1950年制定）

旧耐震基準は1950年から1981年5月31日まで適用されていた耐震基準であり、「震度5の地震に際して建物が倒壊しないこと」を目的として制定されていました。これは建物の自重における20%に相当する地震力に対して許容応力度計算を行うものです。この基準では震度6以上に対応できなかったことから、1978年に発生した宮城県沖地震の被害発生を契機に新耐震基準への見直しが行われることになりました。

新耐震基準（1981年制定）

新耐震基準は中古物件の購入においてもっとも重要される指標であり、1981年に制定されました。震度６から７程度でも建物が倒壊しないように計算された構造基準であり、旧耐震基準に加えて許容応力度計算と保有水平耐力計算が義務付けられました。この新耐震基準で建築された物件であれば「住宅ローン控除」や「不動産取得税の減税措置」など税制上の優遇が受けることが可能です。また、旧耐震基準に比べると地震保険料も安くなります。

現行耐震基準（2000年制定）

現行耐震基準は「2000年基準」とも呼ばれます。震度7までの地震対応に関してより科学的かつ正確な基準が設けられていて、さらに安全性が高まっています。地盤に応じた基礎設計や基礎と柱の接合部への金具の取り付け、耐力壁のバランスと配置が強化されています。

旧耐震物件の買取（売却）が難しい理由

物件そのものに対する不安

日本は地震が多く発生する国であり、阪神淡路大震災や東日本大震災など甚大な被害をもたらす地震が定期的に発生しています。これらの地震は最大震度が7と非常に大きな地震であり、ニュースや映像が度々テレビなどで放送されていますので、少しでも安全な住宅に住みたいと多くの方が考えています。そのため震度5程度までしか耐えられないとされている旧耐震住宅に住むことは不安がつきまとうため、売却しづらいとされています。

維持費が高くなる

旧耐震基準の住宅であれば、度重なる地震発生に伴い建物や構造躯体などがダメージを受けており修繕の必要性が高まっている可能性があります。そうなると修繕のための積立金負担が発生しますので、維持コストが大きくなります。さらに税制上の優遇などを受けられるのは「新耐震基準」を満たす建築物とされることが多いため、相対的に支出が大きくなってしまいます。

建て替えの必要性

上記のように一定の維持コストを投下して建物を所有し続けたとしても、一定のタイミングで限界を迎えることになるでしょう。そうなると建物そのものの建て替えを検討しなければいけませんので、わざわざ旧耐震基準の住宅を購入するという選択する人は少なくなります。

東京の旧耐震物件のポイント

旧耐震住宅物件を売却するためには、上記で紹介したようなマイナス要素をカバーするための対応を検討しなければいけません。例えば買い手から見た時の「安心」に繋がるアピールポイントをまとめておくというのも一つです。ハザードマップなどから立地の安全性をPR出来ると購入の検討にはプラスに働くでしょう。また、建物を補強して「耐震基準適合書」を取得してから売却する・敢えてリフォームなどをせず価格を引き下げて販売するなどの工夫により、売却ができる可能性がより高くなります。

旧耐震物件の買取業者の選び方

これは旧耐震物件に限らずですが、不動産業者によって物件の査定を行う基準や査定額は異なります。そのため複数社からの見積もりを取るなどして比較・検討することは必須です。少しでも高く売れるノウハウを持っている不動産会社や旧耐震住宅の物件を高額で売却させた実績を持っている不動産会社など、十分な経験・実績を持っている業者に相談するとなおよいでしょう。仲介や直接売却などの方法で絞るのではなく、売りたい物件の実績が豊富な不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。

旧耐震物件の売却までの流れ

旧耐震物件を売却するにあたってはまず現状の把握を行うために耐震診断を受け、必要に応じて補強工事を実施しましょう。この際、「耐震基準適合証明書」を取得することで買い手に安心感を与えることができます。その状況を踏まえ、現状のまま売却するのか・更地にするのか・リフォーム費用を負担するのかなど売却方法の検討を行います。ある程度の方向性が固まったら複数の不動産会社に相談・査定依頼を行い、最適な売却価格や売却方法について比較検討しながら成約に向けて進めて行くことになります。

まとめ旧耐震物件売却のポイント

不動産売却は業者選びが非常に重要です。このページで紹介した情報も参考にして頂きながら、まずは「自分の売却したい物件の売却に強みを持っている不動産業者」を探してください。本サイトでは他にもさまざまなコンテンツを制作・発信していますので、ぜひチェックして下さい。