古アパートの買取

古いアパートを相続すると、修繕費用や耐震性の問題、空室が増えるリスクなど、考えなければならないことが一気に増えてしまいます。そのまま放置していると、負担ばかりが大きくなっていくケースも少なくありません。早めに手放すことを考えるなら、古い物件の再生に詳しい買取専門業者に、建物の状態そのままで相談してみるのが現実的な選択肢です。

東京の古アパートの買取事例

古アパートとは

古アパートは、建築から数十年が経過している築古（ちくふる）アパートをいいます。古い建築基準に沿って建てられた物件が多く、後年に建築されたアパートと比べて住宅性能が低い傾向があります。

古アパートを相続した場合、物件を活用する手段も考えられます。一方で運用リスクが大きいことから、売却も検討する価値があります。古アパートは需要が少ないため、売却する際は慎重な買取業者選びが求められます。

古アパートを放置する3大リスク

古いアパートをそのまま放置していると、修繕費の問題や空室の増加など、さまざまなトラブルが表面化してきます。時間が経てば経つほど選択肢は狭まっていくため、以下のようなリスクが現実になる前に売却を検討するようおすすめします。

大規模修繕費（築年数による目安）と耐震リスク

築年数が経過するにつれて、屋根や外壁、共用部分、給排水設備などの大規模な修繕が必要になってきます。一般的な目安としては、築20〜30年で外装の修繕、築30〜40年で設備の更新が必要となり、その費用は数百万円規模にのぼることも珍しくありません。

また、耐震性に不安が残る物件は銀行の融資評価が下がりやすいため、売却条件も厳しくなる傾向があります。

空室増加による収益悪化（赤字転落）

古いアパートは、設備や間取りが時代に合わなくなるほど空室が出やすくなるため、家賃を下げても入居者が決まりにくいケースが少なくありません。募集広告や退去後の原状回復、滞納への対応なども、アパートが古い分だけ負担が大きくなりがちです。

入居率が下がるほど収支は崩れていき、仮に赤字に転落すれば売却交渉も不利な状況に。収益性が落ちれば、ローン評価もさらに下がってしまいます。

契約不適合責任

仲介を通じて売却する場合、引き渡し後に見えなかった不具合が見つかると、売主は契約不適合責任を問われることがあります。契約不適合責任とは、契約後であっても売主が負うべき責任を言います。

たとえば、引き渡し後に給排水管のひどい腐食や詰まり、雨漏りなどが発覚すれば、売主は損害賠償や補修費用など責任を問われる可能性があります。悪意はなくても想定外の出費を強いられるおそれがあるので注意が必要です。

東京の古アパートを損なく売却するポイント

• 中野区など築古アパートでも人気のエリアがある^※
• シェアハウス需要がある地域では売却しやすい可能性
• アパート経営の難しさから売却を検討するオーナーも

新宿など都心に近く家賃が高騰するエリアでは家賃を抑えるために築年数が古い物件にも注目があります。また、カルチャー色が強い街では、築古アパートでも若者向け賃貸やシェアハウスとして活用されることも考えられ、買取業者のニーズも見込まれるでしょう。

一方で、空室率が高いエリアでは売却が難しいため、専門業者による査定を活用し、適切な売却方法を検討しましょう。

東京は土地の価値が残りやすいため交渉を有利に進めやすい

東京では、建物よりも土地の評価が残りやすく、築年数が古くても価格が大きく崩れにくい傾向があります。用途地域や接道状況、再建築の可否といった情報を整理し、土地の強みを根拠として条件を組み立てると、交渉がスムーズに進みやすくなるでしょう。測量や境界の確認も事前に済ませておけば、買い手への説明もより円滑になります。

入居者がいても売却できるため空室を待つ必要はない

退去を待つと家賃収入が途切れ、募集や原状回復の負担も増えます。入居者付きで引き継ぐ売却なら、収益前提で判断する買手が検討しやすく、空室リスクも抑えやすいといえます。賃貸借契約の整理が進むほど話は早まります。

リフォーム費用をかけずに売る選択肢もある

全面的なリフォームや解体は費用が膨らみやすく、投じた費用を回収できないケースもあります。最低限の補修で見た目を整えるか、それとも現状のまま買取を検討するか、複数の見積もりを比較して費用対効果で判断しましょう。不要な工事を避けることで、買い手が自由に手を入れやすくなる利点もあります。

古アパートの買取業者の選び方

再生ノウハウがある業者なら古い物件でも買い取ってもらえる

古いアパートは「建物が古い」というだけで敬遠されてしまうケースが少なくありません。だからこそ、再生(バリューアップ)の実績が豊富な業者であれば、改修後の収益や出口戦略まで見据えて査定してくれるため、現状のままでも値がつく可能性が広がります。過去の買取事例や、具体的な活用プランを提示してくれるかどうかも確認しておきたいポイントです。

自社で工事できる業者はコストを抑えた査定ができる

外注に頼っている会社は、工事費が膨らむほど査定額が下がりやすい傾向があります。一方で、解体やリノベーションを自社で回せる体制を持つ業者なら工程とコストをコントロールしやすいため、見積もりのブレも小さくなります。事前に、自社一貫体制の会社かどうか確認しておくようおすすめします。

決済が早く買取保証もあれば売却の不安が減る

相続した物件は固定資産税や管理費が継続的にかかるため、時間が経つほど負担が増していきます。少しでも負担を軽くするためには、できる限り決済までの期間が短い買取業者を選ぶことが大切です。決済までの期間が短い業者なら、以後の資金計画の見通しも立てやすくなるでしょう。

なお、仲介での売却を依頼する場合でも買取保証制度があれば、仮に売却活動が長引いたとしても出口の確保が約束されます。

翔栄が古アパートを買取できる2つの理由

翔栄は再生後の活用まで見据えて現状のまま査定する

民泊などの自社活用や用途変更まで視野に入れて、建物付きの古アパートも現状のまま査定。再生後の収益や出口まで含めて検討するため、空室や修繕が気になる物件でも買取の可能性が広がります。

入居者がいる状態のままでも相談でき、残置物の処分やリフォーム、測量の手配まで一括で進められるため、売却の段取りもスピーディーに進めやすくなります。

税理士と連携しているため税金も手続きもまとめて相談できる

相続したアパートを売却する際、多くの方が悩むのが税金の問題です。売却益にかかる譲渡所得税は、物件を取得した時の費用(取得費)をどう計算するかによって、最終的な手取り額が大きく変わってきます。特に古い物件の場合、購入時の資料が残っていないこともあり、どう対応すればいいのか分からないまま不安を抱えるケースも少なくありません。

翔栄では、税理士・司法書士・弁護士といった専門家と連携しているため、相続時の名義変更や共有持分の整理といった権利関係の問題から、売却時の税金まで、まとめて相談できます。必要な書類や税務上の注意点を事前に洗い出し、窓口を一本化することで、相談から引き渡しまでの流れをスムーズに進められる点は翔栄の強みと言えるでしょう。

古アパートの売却までの流れ

古アパートを売却する際は、以下の流れに沿って手続きを進めましょう。

1. 買取業者を探す
2. 買取業者に物件の買取査定を依頼する
3. 査定結果を確認し、必要に応じて価格交渉を行う
4. 売買契約を締結する
5. 代金を受け取り、古アパートを引き渡す

買取業者の査定を受け、金額に問題がなければ売買契約を締結しましょう。その後は古アパート引き渡しに向けた準備を進め、代金を受け取れば売却が完了します。

まとめ：
古アパートの売却が
難しい理由と買取のポイント

古アパートは、耐震性の低さやリフォーム費用の高さ、ローンの組みにくさなどの理由で売却が難しくなります。さらに、空室リスクや管理の手間も購入者にとって大きな負担となります。

売却を検討する際は、買取スピードやサポート体制を確認し、スムーズに取引できる業者を選ぶことが重要です。適切な業者を見つけ、査定を依頼しながら適切な売却方法を検討しましょう。