事故物件の買取

事故物件とは、過去に起きた出来事により、購入希望者が心理的な抵抗を感じる物件のことです。法律の世界では「心理的瑕疵のある物件」と呼ばれています。売却が難しいと思われがちですが、適切な方法を選んで手放すことができます。

事故物件とは

事故物件とは、建物自体に問題があるわけではなく、過去にその場所で起きた出来事が原因で、買い手や借り手が「ここには住みたくない」と感じてしまう物件を指します。法律の世界では「心理的瑕疵のある物件」という呼び方をします。

具体的に該当する例としては、殺人や自殺が起きた物件、火災で人が亡くなった物件などです。また、孤独死のケースでも、発見までに時間がかかり、かつ特殊清掃が必要になるほど室内の状態が悪化していた場合は、事故物件として扱われることがあります。

ただし、すべてのケースで一律に判断されるわけではありません。発生場所、周囲が認知している度合い、時間の経過などの要素で、事故物件の該当の判断は変わってきます。

自然死は事故物件にならない

病気や老衰などの自然死で亡くなった場合、通常は事故物件とはみなされません。人は誰でもいつかは亡くなるものであり、自然な死は特別な出来事ではないという考え方です。

ただし例外もあります。発見が遅れて室内が著しく汚れてしまい、特殊清掃が必要になった場合は、心理的瑕疵があると判断される可能性があります。

つまり、どんな理由で亡くなったかだけでなく、「発見までにどれくらい時間がかかったか」「室内がどんな状態だったか」が、事故物件かどうかを分ける重要なポイントになります。

事故物件を売却する方法

事故物件を手放す場合、選べる方法はいくつかあります。物件の状態や、どれくらい時間をかけられるか、費用をどの程度かけられるかによって、向いている方法は変わってきます。また、告知義務の扱いも考慮しなければなりません。

ここでは代表的な4つの方法を見ていきましょう。

特殊清掃・原状回復を行う

室内に臭いや汚れが残ったままだと、見学に来た人や査定に来た不動産業者に、どうしても悪い印象を持たれてしまいます。その場合は専門の業者に依頼して、体液の痕跡を除去し、害虫を駆除し、消臭や除菌などの作業を行えば、物件の状態を説明する際にも話しやすくなります。

業者に依頼する際は、作業の範囲、費用、期間を、見積書でしっかり確認しておきましょう。

供養・お祓いをする

供養やお祓いは、気持ちの整理をつけるために選ばれる方法です。供養・お祓いを行ったからといって、売却価格が大きく上がるわけではありませんが、相続した本人の気持ちや買主、近隣の方々への配慮を形として示すためのは有効な方法です。

実施する場合は、内容や費用、時間を事前に確認しておきましょう。証明書の発行も確認しておくと、後で説明が必要になったときに役立ちます。

更地にする

建物がかなり古くて修繕するにも高額な費用がかかるような場合は、建物を壊して更地にしてしまう方法もあります。土地の需要がある地域であれば、購入者が自分で新しい建物を建てる前提で検討してくれる可能性が高くなります。

ただし、建物の解体にも費用がかかります。解体費用だけでなく、残っている家財道具などの処分費用、アスベストの調査費用、さらには解体後に固定資産税が上がることも考慮する必要があります。

全体の費用を把握するため、複数の解体業者から見積もりを取って比較することをおすすめします。

専門の買取サービスを利用する

通常の不動産仲介での事故物件の売却は、買い手がなかなか見つからず、想定以上に時間がかかる傾向もあるので、早期売却を希望する場合は、事故物件を扱っている買取サービスを利用する方法もひとつの選択肢です。専門業者の買取サービスを利用すれば、物件を今の状態のまま引き取ってもらえることが多く、残っている家財道具の処理なども任せられます。

利用する際には、告知義務がどう扱われるのか、契約不適合責任がどこまで及ぶのか、いつ代金を受け取れるのかといった点もしっかり確認してください。

翔栄が事故物件を買取できる3つの理由

翔栄は、いわゆる訳あり不動産の買取を数多く手がけてきています。事故物件であっても、買い取った後の再活用を考えて査定しています。家の中に残された荷物の処理から建物の老朽化への対応、複雑に絡みあった権利関係の整理まで、幅広く対応しています。

また、弁護士や税理士、司法書士などの専門家とも連携していて、法律面や税務面で不安がある場合にも適切に対応できます。

残置物ごと現状のまま引き受け

相続した物件には、まだ家具や生活用品がそのまま残っているケースも少なくありません。通常であれば、売却前にすべて片付けなければなりませんが、翔栄では残された荷物も含めて買い取ります。つまり、売る側が処分業者を手配したり費用を負担したりする必要がない、ということです。

相続が発生したばかりで、時間的にも精神的にも余裕がない方にとっては、大きな負担軽減になります。

再生を見据えた買取設計

事故物件でも、そのまま使えないわけではありません。たとえ使いにくい状態だったとしても、修繕やリノベーションを施すことで、再び価値のある物件に生まれ変わらせることができるケースも珍しくありません。

翔栄は、買い取った後にリフォームやリノベーションを行うことを前提として活用プランを作成します。再び販売するルートまで考慮して査定額を出すので、単に「事故物件だから」という理由だけで極端に低い価格になることはありません。

査定から決済まで迅速。
契約不適合責任も免責

翔栄では、査定価格を早い段階で提示しています。自己資金で買い取るので、即日決済についても相談できます。

加えて翔栄では、契約不適合責任を免責としています。分かりやすく言えば、売却した後に雨漏りや建物の欠陥が見つかったとしても、売主であるあなたに責任が及ばないということです。通常の売買では、売った後にこのような問題が発覚すると、事後的に売主が補償しなければならないケースもありますが、翔栄の買取では、その心配がありません。

事故物件を売却する際の
注意点

事故物件を売るとき、多くの人が価格交渉に目が向きがちですが、実はそれ以上に大切なのが「どこまで説明するか」という線引きです。告知義務の判断を間違えると、契約が成立した後になってトラブルに発展する恐れがあるのでご注意ください。

事故物件には告知義務がある

事故物件に該当する事実を、売主であるあなたが知っている場合、それは買主の判断に大きく影響を与える情報です。そのため、原則として説明することが求められます。

ただし、すべてのケースで一律に説明しなければならないわけではありません。亡くなった状況、発見までの時間、清掃の完了などの状況によって、告知の必要性は変わってきます。

まずは当時の記録を整理した上で、不動産に詳しい専門家に相談することをおすすめします。契約書にどう記載するかについても、事前に検討しておきましょう。

「売買」において
告知義務の期間は定めがない

賃貸物件の告知義務については、国土交通省のガイドラインで「概ね3年」が目安とされていますが、売買については一律の年数基準が設けられていません。つまり、かなり昔の事件であっても、争いになる可能性があるということです。実際に、10年以上前に発生した殺人事件をめぐって損害賠償請求が争われた裁判例も存在します。

過去にあった事故要因については早めに整理したうえで、どこまで説明する必要があるのかを確認しておくようにしましょう。

更地にしても告知義務は残る

「建物を壊してしまえば、告知しなくていいのでは?」と考える方もいるかもしれませんが、それは誤りです。建物を解体して更地にしたとしても、過去にそこで起きた事実が消えるわけではないからです。

実際の取引でも、事件や事故があった建物を取り壊した後の土地を売買する際に、心理的瑕疵が価格に影響を与えた事例があります。更地にしたからといって告知義務がなくなるわけではない、ということは覚えておいてください。

「1回住んだら
告知義務がなくなる」は嘘

「一度誰かに住んでもらえば、その後は告知しなくていい」という話を聞いたことがあるかもしれません。しかし、これは誤った情報です。このような手法は「事故物件ロンダリング」と呼ばれ、問題視されています。

賃貸の場合、事故が発生してから3年程度は、新しく入居する人に対して説明が必要とされています。短期間だけ誰かに住んでもらって事実を隠そうとする行為は、後々トラブルの原因になるので避けましょう。

共用部の事故は告知義務対象外

マンションなどの共用部分で死亡事故が起きた場合、どう扱われるのでしょうか。

日常生活では通常使わない場所、たとえば屋上などで事故があった場合は、原則として各住戸の取引で告知する必要はないとされています。ただし、居住者が日常的に通行したり利用したりする共用部分については、扱いが異なります。エントランスや廊下、エレベーターなどがこれに当たります。

共用部に関する告知義務を判断するためには、まず事故がどこで発生したのか、周辺の住民にどれくらい知られているのかを確認することから始めてください。管理会社に問い合わせるのも有効な方法です。

事故物件の売却相場

事故物件の売却相場は、事故の内容によって減額される割合の目安があります。以下、相場を把握する際の参考にしてください。

殺人	50%
自殺	30～50%
孤独死	10%程度
事業用地を分譲住宅地にする場合	5%程度

なお、ホテルとして売却される場合には、事故要因が売買価格に反映されることはありません。

事故物件の買取業者の選び方

事故物件を売却する場合、通常の不動産取引以上に、業者の専門性が問われます。「少しでも高く買い取ってくれるところ」という価格だけで選んでしまうと、後になって告知義務の扱いや契約条件で思わぬ負担が発生する可能性があるのでご注意ください。

事故物件の
「再生・再販実績」が豊富か

買取業者の買取価格は、買い取り後の活用の見通しによって変わってきます。再生や再販の実績が豊富な業者であれば、リフォームや用途変更についての判断も早く、買取条件を柔軟に組み立てられる傾向があります。

業者を選ぶ際には、過去の取引や、対応できる物件のタイプ、買い取り後にな想定している活用法を確認してみてください。これらの情報は、その業者に任せるべきかどうかを判断する材料になります。

弁護士・税理士と連携し、
相続や権利問題を解決できるか

相続で引き継いだ物件の場合、共有名義になっていたり、遺産分割がまだ済んでいなかったり、登記がされていなかったり、税務上の整理が必要だったりと、さまざまな問題が絡んでいることも少なくありません。これらの問題を一つ一つ解消しながらスムーズに売却を進めるためには、買取業者が弁護士や税理士、司法書士といった専門家と連携しているかどうかを確認することが大切です。

近隣住民への配慮（秘密厳守）が
徹底されているか

事故物件の売却に際して、「近所の人には知られたくない」という事情を抱えている方は少なくありません。そのため、業者のしっかりした情報管理は、業者選びの重要な判断材料になります。たとえば、訪問や現地確認をどのように行うのか、名刺や社名をどう扱うのか、連絡手段にどんな配慮をしてくれるのかなどは確認しておきましょう。

対応が雑な業者を選んでしまうと、近隣とのトラブルに発展したり不要な噂が広まったりする恐れがあるのでご注意ください。

最短即日決済など
スピード感があるか

物件を所有している間は固定資産税や管理費などの費用が発生し続けます。空室であれば、その費用も時間とともに累積していきます。そのため業者を選ぶ際には、査定結果をどのくらいのスピード感で提示してくれるのか、契約から代金の受け取りまでどれくらいの期間がかかるのかという点も確認しましょう。

特に、相続が発生したばかりで早く現金化したい場合は、業者が自己資金で買い取れること、物件を今の状態のまま引き取ってもらえることも重要です。

契約不適合責任を
「完全免責」にできるか

事故物件の中には、事故とは別に雨漏りや設備の不具合といった問題を抱えているものもあります。もし契約不適合責任が残ったままだと、物件を引き渡した後になって、買取業者から補修費用を請求されるリスクが生じる点にご注意ください。

業者選びに際しては、免責の範囲はどこまでなのか、例外条件はあるのか、契約書にどう記載されるのかといった点を事前にしっかり確認しましょう。できれば、契約不適合責任が「完全免責」される買取業者を選びたいものです。

事故物件の売却までの流れ

事故物件の一般的な売却までの流れは次の通りです。

1. 査定の依頼
2. 不動産会社の選定
3. 必要に応じて修繕やリフォーム、特殊清掃などを実施
4. 売り出し価格の設定
5. 売却活動（買主に対する心理的瑕疵の告知）
6. 売買契約の締結
7. 必要書類の手配
8. 物件の引き渡しと代金受取

まとめ：
事故物件売却のポイント

人の死に関わる心理的瑕疵のある事故物件は、買主に事前に告知する義務があるほか、原状復帰に高額な費用をかけても売却額が低くなる傾向があります。また、どの不動産業者でも取り扱いがあるわけではないため、売却が難航することも。

できるだけ早く事故物件の処分をしたいのであれば、事故物件の取り扱いに精通している業者を選ぶことが重要です。実績豊富な不動産業者なら、費用をかけずに、また、誰にも知られずにスピーディな買取ができます。