事故物件の買取
事故や事件など、人の死にまつわるさまざまな事情から、心理的に避けられる傾向が強い事故物件。「事故物件」と言われ、不動産の処分に困っている方。売却のポイントや東京の買取事例をプロが解説します。
株式会社 翔栄
解説していきます
東京で45年以上買取事業を中心とした不動産業を経営。一般的には不動産会社に買取を断られるような物件においても高額買取を実施。各分野のプロと提携しているため、買取だけではなく、相続時の権利問題など物件の"困った"を包括的にサポートしています。
目次
事故物件とは
事故物件とは、殺人や自殺、病死や孤独死などのほか、事故や事件によって居住者が死亡した物件のことです。不動産の売買・賃貸契約においては、抵抗感や嫌悪感を抱く欠陥がある心理的瑕疵物件として取り扱われています。
心理的瑕疵の告知義務とペナルティ
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。これにより、他殺や自殺・事故死・火災等による死亡など、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる」場合は、原則告知をする義務が発生。
賃貸契約においては、概ね3年を経過すると告知の義務はなくなりますが、売買物件の場合は経過期間を問わず告知する必要があります。また、告知義務に違反した場合は、補修請求や減額請求、損害賠償請求などのペナルティが課せられます。
売却のために原状復帰が必須
事故物件は、そのままの状態で売却することはできないため、清掃やリフォームによる原状復帰が必要です。
住人の死の発見が遅れた場合、専門業者による特別清掃が必要になることも。また、床材や壁紙のほか、例えば浴室で死亡していた場合は、設備の取替も必要です。
これらの清掃やリフォームには高額な費用が必要となります。また、原状復帰をしたからといってすぐに売却できる保証はありません。
事故物件の買取（売却）が
難しい理由
心理的瑕疵があるため成約に
至らないケースも
自殺や孤独死があった物件は、買主にとって心理的な負担が大きく、物件を購入したいと考える人は少ないため一般の方には売却が難しいのが現実です。
一方で、事故物件専門に物件探しをしている人や価格が安いことに魅力を感じる人もいます。ただ多くの場合、心理的なハードルが成約を難しくしています。
売りにくさから
売却額の減額対応を迫られる
事故物件は、築年数や立地によって価値が変わるものの、一般的にはその過去が影響し、売却価格が下がることが多いです。どのような理由で事故物件になったかや、買主がその事実をどう受け取るかによって、減額が求められることが一般的。
事故物件の減額率の相場
公益社団法人日本不動産協会の資料より、事故物件として扱われる中古マンションの減額率の相場は下の表の通りです。
| 減額率の相場 （事故物件が中古マンションの場合） |
|
|---|---|
| 死因 | 売買価格の減額率 |
| 発見までに日数を要した自然死 | 発見までに時間を要した場合は10% |
| 自殺 | 30％ 発見までに時間を要した場合は50% |
| 殺人などの深刻な事件 | 50% |
交渉などの手間がかかる
通常、賃貸契約では入居者が退去する際、1カ月前に通知する義務があるため、入居者はこのルールに従う必要があります。
しかし、事故物件の場合、入居者が「心理的に住み続けるのが難しい」と感じ、早めに退去したいと申し出ることがあります。その際、事故物件特有の事情を考慮して、違約金の免除や退去費用の一部を負担するなど入居者と貸主の間で話し合いが必要になります。
売買契約の場合でも、事故物件の場合は買主が心理的な不安を抱える可能性があるため、取引条件についてしっかりと合意形成を行うことが重要です。
また、契約書には、事故に関する重要な情報を正確に伝えるための条項も盛り込むことが一般的です。
翔栄は45年以上の経験で販売ルートを確保
翔栄は、事故物件のような一般的な不動産会社が敬遠しがちな物件の高価買取を得意としています。
創業45年の事業経験で築いた投資家との繋がりで特定の需要がある買い手との繋がりを持っています。
経験豊富なスタッフが手間をかけずに売却できるようサポートします。
東京の事故物件のポイント
- 単身世帯の孤独死などが多い可能性がある
- 告知義務が一定期間で解除されるケースもあるが、慎重な対応が必要
事故物件の売却には慎重な対応が求められます。事故の詳細や発生時期によって告知義務が異なり、正しく情報を開示しないと、売却後のトラブルに発展するリスクがあります。
また、事件性のあるケースでは、売却までに時間がかかる可能性があるため、専門の買取業者に相談し、適切な対応を進めることが重要です。
事故物件の買取業者の選び方
事故物件は、心理的なストレスから売買や賃貸を避けられる傾向が強い物件です。また、心理的瑕疵の告知義務があるほか、売却価格も低くなりがち。
さらに、売却前にリフォームや清掃なども必要となるため、事故物件の専門知識があり、取扱いノウハウがある業者を選ぶことが大切です。
事故物件の売却までの流れ
事故物件の一般的な売却までの流れは次の通りです。
- 査定の依頼
- 不動産会社の選定
- 必要に応じて修繕やリフォーム、特殊清掃などを実施
- 売り出し価格の設定
- 売却活動（買主に対する心理的瑕疵の告知）
- 売買契約の締結
- 必要書類の手配
- 物件の引き渡しと代金受取
まとめ：
事故物件売却のポイント
人の死に関わる心理的瑕疵のある事故物件は、買主に事前に告知する義務があるほか、原状復帰に高額な費用をかけても売却額が低くなる傾向があります。また、どの不動産業者でも取り扱いがあるわけではないため、売却が難航することも。
できるだけ早く事故物件の処分をしたいのであれば、事故物件の取り扱いに精通している業者を選ぶことが重要です。実績豊富な不動産業者なら、費用をかけずに、また、誰にも知られずにスピーディな買取ができます。
