築古物件の相続放棄

築年数がかさんだ築古（ちくふる）物件は、相続するリスクも決して小さくありません。そのため相続放棄を選ぶケースも見られますが、相続放棄以外の手段も検討する価値があります。

築古物件の定義は？

築古物件は、築年数が30年程度経っている古い建物をいいます。建築から相応の時間が経過しているため、法定耐用年数を超えているケースもあります。

築古物件は住宅性能が低く、設備も古くなっていることも珍しくありません。築浅物件と比べ、維持管理費用が高額になる可能性があります。

築古物件の相続で想定されるリスク

築古物件を相続する場合、以下のリスクには注意が必要です。

相続税の課税対象

不動産を相続した場合、老朽化した築古物件で資産価値が低く見えても、土地の評価額によっては課税額が高くなる場合も多く、不動産を相続した時点で相続税の課税対象となる場合があります。特に都内など地価の高い地域では、建物の価値よりも土地の評価が重く、想定外の税負担が生じかねません。

現金納付が求められれば、他の資産を売却して現金を作らなければならない可能性もあります。築古とはいえ、事前に土地の評価額をきちんと確認しておくことが大切です。

毎年固定資産税が課税される

築古物件を相続した場合、毎年固定資産税を支払わなくてはいけません。物件の価値によっては、毎年数万円〜数十万円の固定資産税が課税されます。

経済的な負担が増えるため、相続人が複数いる場合は固定資産税の支払いで揉めるリスクもあります。

維持管理の負担が増える

維持管理の負担増加にも注意が必要です。築古物件は全体的に古いため、修繕費用や設備の交換費用が膨らむ傾向があります。こまめな点検も求められますので、体力面の負担も決して小さくありません。

また、住まいと築古物件の場所が離れている場合、交通費が膨らんでしまう可能性もあります。

負債の方が大きくなるリスク

相続した築古物件の中には、そのままでは利用することが難しく、利用するために大きな修繕が必要になるケースも少なくありません。かりに修繕せず所有だけ続けたとしても、固定資産税や管理費、清掃費などの維持コストはかかり続けます。

これらの費用を負債でまかなった場合、相続した物件の資産価値を超えるマイナスとなる可能性が否定できません。あるいは解体で土地だけ売却する場合、トータルでマイナスにはならなかったとしても、数百万円の解体費を自己負担しなければならない可能性があります。

耐震性や断熱性が低い物件が多い

築古物件は古い基準で建てられている建物が多く、耐震性や断熱性などの住宅性能は低めです。

築古物件に住む場合、現在の住まいより快適性・安全性が低下することも考えられます。耐震・断熱リフォームも費用がかかるため、住み替えが適切とは限りません。

需要が少なく物件の活用が難しい

築古物件はニーズが限られるため、賃貸への転用もリスクを伴います。そのままでは収益性も低いため、赤字になるおそれもあります。

仮に賃貸へ転用する際はリフォーム・リノベーションや、周辺より家賃を安くするなどの対応が必要です。

築古物件の相続放棄が適しているケース

負債の方が大きくなる

老朽化の進んだ物件を賃貸運用しようとしても、そのままの状態では、なかなか入居者が見つからないからず、固定資産税などの維持費のみかかかり続ける可能性があります。一方で、入居者を得るために修繕する場合、修繕費の負担が資産価値を超えてしまう可能性もあります。解体して売却するにも、多額の解体費が必要です。

その結果、資産を継ぐつもりが実質的な負債を引き受ける形になってしまうケースがあり、その場合は相続放棄という選択が現実的となる場合もあります。

相続争いに巻き込まれたくない

複数の相続人の間で、売却か維持かの意見が対立した場合、なかなか全員の合意に至らず話し合いが長期化する可能性があります。仮に共有名義として相続した場合、自分が解体または売却したいと考えても、全員の同意を得られないまま勝手に処分することはできないので、状況は非常に複雑化します。

これら相続人同士でのトラブルに巻き込まれたくない場合、自分だけ相続放棄をすれば精神的な負担を軽減することができます。

築古物件を
相続放棄する場合の流れ

築古物件を相続放棄する場合、下記の流れで手続きを行います。

1. 相続放棄に必要な書類を集める
2. 相続放棄申述書と書類を家庭裁判所に提出する
3. 家庭裁判所から届く照会書を記入・返送する
4. 相続放棄申述受理通知書を受け取る

家庭裁判所へ相続放棄に必要な書類と申述書を提出すると、後日照会書が届きます。照会書を記入・返送し、相続放棄が完了すると相続放棄申述受理通知書が届きます。

なお、相続人が他にいないか、全員が相続放棄した場合、家庭裁判所が選任した相続財産管理人が財産を管理・精算します。

築古物件の相続放棄の注意点

相続放棄は以下のリスクを伴うため、必ずしも適切な手段とはいえません。

• 現金・預金や他の不動産も相続できなくなる
• 相続放棄決定後はいかなる手段でも撤回不可能
• 他の相続人の負担が増加する

相続放棄は、現金や預金などプラスとなる財産の相続権も放棄が必要です。築古物件のみ相続放棄、とはいかないことに注意しましょう。また、どのような理由であっても決定を覆すことはできません。後日隠し財産が見つかったとしても相続は不可能です。

相続放棄を行うと、他の相続人に築古物件の相続権が移ります。他の相続人の負担が増えるため、トラブルにならないように注意が必要です。

築古物件の相続を放棄しても管理義務がのこる

相続放棄をしても、すぐに不動産の管理責任から完全に解放されるわけではありません。2023年4月の民法改正により、放棄した相続人にも一定の「管理義務」が残ることが明確に定められたためです。具体的には、他の相続人や相続財産管理人などが管理を引き継ぐまでの間、放棄した相続人が建物や土地を適切に維持する必要があることが明記されました。

例外的に、すべての相続人が放棄した場合や家庭裁判所が管理人を選任した場合、相続人には管理義務が発生しませんが、「すべての相続人」を洗い出すためには、戸籍制度が開始された明治時代まで遡る必要があり、非常に困難です。原則としては放棄後も一時的な管理責任が伴う点を理解しておきましょう。

相続放棄以外に
考えられる対処法

売却する

プラスの財産があるなどの理由で相続放棄が難しい時は、築古物件の売却をおすすめします。築古物件は需要が限られますが、買取に対応している不動産会社もあります。築古物件の取り扱いに困った時は相談してみましょう。

築古物件を買取してもらえば、速やかな現金化が可能です。売却益を相続人同士で分配できるため、相続で揉めるリスクを軽減できます。また、固定資産税の支払いや物件の維持管理も不要です。経済的な負担を減らせるため、相続放棄の前に不動産売却を検討してみましょう。

更地にして売却する

築古物件は建物の価値が低くなるケースも多いため、解体して更地として売却する方法もあります。ただし、解体費用が発生するため、土地の価値と解体費のバランスを考えて判断することが大切です。

親族に譲渡する

相続人以外の親族に物件を贈与することも一つの手段です。ただし、贈与税が発生する可能性があるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

賃貸物件として運用する

築古物件でも賃貸需要があれば、賃貸物件として活用することで収益を得ることができます。管理の負担を軽減するため、賃貸管理会社に運営を委託するのも一つの手段。リフォームやリノベーションを行い、資産価値を向上させることで空室リスクを低減することも可能です。

自治体やNPO法人に寄付

公共利用が見込める場合、自治体が物件を引き取る可能性があります。ただし、管理負担の関係で受け入れが難しいケースも多いため、事前に相談が必要です。

地域活性化や福祉目的で、NPO法人が活用するケースもあるため、受け入れ可能かどうか、各団体に問い合わせてみるとよいでしょう。

国に引き取ってもらう

相続放棄をしても管理が難しい土地は、「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に土地を引き取ってもらえる場合があります。

2023年4月に開始されたこの制度は、相続や遺贈によって取得した不要な土地を一定の条件のもとで国へ引き渡す仕組みです。建物が残る土地や境界が不明確な土地などは対象外ですが、一定の要件を満たした土地であれば、所有権を国に移転することが可能です。審査と負担金（原則20万円）が必要ですが、以後の管理負担や固定資産税をなくす有効な方法です。

まとめ：
築古物件の相続リスクと
対処法のまとめ

築古物件を相続すると、固定資産税の負担、維持管理の手間、耐震性や断熱性の低さ、賃貸需要の低迷といったリスクが伴います。そのため、相続放棄を検討するケースもありますが、売却や譲渡など他の対処法もあります。

放置すると、税金や管理費がかかり続けるため、早めの対策が重要です。売却や譲渡を検討する場合は、不動産会社や専門家に相談し、適切な方法を見つけましょう。

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