立ち退きが必要な物件の買取

賃貸借契約により賃借人が居住、使用している状態で、立ち退きが必要な物件。「立ち退きが必要」と言われ、不動産の処分に困っている方。売却のポイントや東京の買取事例をプロが解説します。

翔栄が立ち退きが必要な物件を買取できる3つの理由

圧倒的な再販力を生む
リノベーション・用途変更ノウハウ

翔栄が高額買取を実現できる最大の理由は、老朽化した立ち退き案件を自社で再生させる高度な運用ノウハウにあります。単に更地にするだけでなく、建物の構造を活かした大規模リノベーションや、時流に合わせた用途変更を行うことで、物件の潜在価値を最大化します。

売主様のリスクを完全に排除する
決済スピードと免責条件

立ち退き物件の売却において、売主様が最も懸念されるのは「いつ現金化できるか」と「売却後のトラブル」です。

翔栄では、最短0日決済という圧倒的なスピード対応に加え、契約不適合責任を完全に免責する条件での買取を行っています。建物に隠れた瑕疵（欠陥）があったとしても、売却後に売主様が責任を問われることは一切ありません。

専門家ネットワークを駆使した
法的な権利整備の代行

立ち退き交渉が難航している物件には、賃貸借契約の不備や複雑な占有関係など、法的な課題が山積しているケースが少なくありません。

翔栄では弁護士や司法書士といった各分野の専門家と強固に連携しており、物件の買取と並行して、法的な権利関係の整理・整備を迅速に進めることができます。

東京で立ち退きトラブルに
なりやすい物件の特徴

23区内の木造賃貸アパート
（老朽化・耐震不安）

東京都心に多く残る木造住宅密集地域の老朽アパートは、立ち退き問題の典型例です。地震による倒壊や火災の延焼リスクが高く、オーナー様には工作物責任（所有者責任）が課せられるため、万が一の際の損害賠償リスクは無視できません。

しかし、旧耐震物件の入居者は長年住み続けている高齢者が多く、安全上の理由を説明しても「住み慣れた場所を離れたくない」という感情的な反発を招きやすいため、建て替えに向けた交渉が長期化する傾向にあります。

店舗・事務所として貸している物件
（営業補償の高騰）

店舗や事務所などの事業用物件は、居住用よりも立ち退きコストが激増するリスクを孕んでいます。移転に伴う内装設備費や什器の移設費に加え、移転準備期間の売上減少を補填する「営業補償」が発生するためです。

特に代えのきかない立地で繁盛している店舗の場合、補償額が跳ね上がり、オーナー様が提示できる立ち退き料を大幅に超えてしまうことがあります。

高齢者が入居しており、
転居先が見つからないケース

東京の賃貸市場では、高齢者の入居を敬遠する管理会社も多く、入居者に退去の意思があっても「次の家が見つからない」という物理的な壁に突き当たります。

特に単身高齢者の場合、行政や福祉サービスとの連携、さらには身元保証人の確保といった実務が極めて煩雑であり、一般のオーナー様が個人でこれらを完結させるのは困難です。

借主が居座りを決め込んでいる、
あるいは連絡が取れない

交渉のテーブルにすらつかない「居座り」や、連絡が取れない行方不明の賃借人も大きなトラブルの要因です。賃料滞納がセットで発生している場合でも、自力救済（勝手に鍵を替える等）は法的に禁じられているため、明け渡し訴訟や強制執行といった法的手続きを粛々と進めるしかありません。

立ち退き物件の
買取（売却）が難しい理由

立ち退き請求には正当な理由が必要

借地借家法によりオーナーが立退きを求めるには正当な理由が必要です。家賃滞納や無断転貸などの契約違反は正当事由となりますが、建物の老朽化や売却のための立退きは認められないことが多く見られます。

単に売却を理由に立退きを求めても、借主が住み続ける可能性があり、交渉が難航すると裁判に発展し、解決まで長期間を要することもあります。

6ヵ月前までに事前通知が必要

立退きを要請する場合は、法律で定められた期間内に借主への通知が必要です。立ち退きの正当事由があっても、賃貸人の一方的な都合ですぐに退去を請求することはできません。

借地借家法により、立ち退きを要請するには、賃貸人が賃借期間満了の1年前から6ヵ月前までに賃貸借契約を更新しない旨の通知を賃借人に行う必要があります。

立ち退き料の発生

立ち退きをスムーズに進めるには、立ち退き料の支払いが必要になることが一般的です。

特に、正当事由が十分でない場合は、立ち退き料を支払うことで交渉が成立するケースが多く、相場は100万〜200万円程度^※、場合によってはさらに高額になることもあります。

立ち退きが必要な物件の売却には、追加の費用や手間がかかる点を考慮する必要があります。

立ち退き物件を手放す
ポイント

裁判所が認める「正当事由」の4要素とは

貸主が立ち退きを求めるには法的な「正当事由」が必要です。主に以下の4要素が総合的に判断されます。

• (1)貸主と借主が建物を必要とする事情
• (2)賃貸借に関する従前の経過（家賃滞納など）
• (3)建物の利用状況と老朽度
• (4)立ち退き料の提供

単に「建物を新しくして利益を上げたい」という貸主側の都合だけでは不十分であり、借主の居住権を守る法律の壁は厚いのが現状です。

東京の密集地では耐震不足が
強力な理由になる

東京都の木密地域（木造住宅密集地域）において、震災時の火災延焼や倒壊リスクがある物件の建て替えは、公共の利益に資するため正当事由として認められやすくなっています。

ただし、単に「古い」と言うだけでは不十分で、耐震診断に基づいた具体的な危険性の提示という「客観的な根拠」が求められます。

「正当事由」が弱くても
買取が可能な理由と仕組み

たとえ法的な正当事由が不十分であっても、買取が可能なことがあります。その理由は、賃借人が入居したままの「オーナーの地位」をそのまま買い取るスキームにあります。売主様が立ち退きを完了させる責任を負う必要はなく、立ち退きに伴う将来的な交渉リスクや法的手続き、立ち退き料の負担をすべて業者が「価格」として引き受けます。

「立ち退き料」の相場と計算方法

立ち退き料は、正当事由の不足を金銭で補完する役割を持ちます。その相場は「引越し実費」に加え、東京の家賃相場に基づく「新居との家賃差額（数年分）」や「移転先確保のための仲介手数料・礼金」などで構成されます。店舗の場合はこれに営業補償が加わります。

立ち退きが必要な物件の
買取業者の選び方

立ち退き交渉を
得意とする業者を選ぶ

立ち退きには、借地借家法や契約内容に基づいた適切な交渉が求められるため、これまで立ち退き案件を扱ってきた業者を選ぶことが大切です。交渉が難航すると売却が長引く可能性があるため、スムーズに進められるノウハウを持つ業者かどうかを事前に確認しましょう。

法的リスクの
アドバイスをもらえる業者を選ぶ

立ち退きには法的手続きが関わるため、それらに関してアドバイスをもらえる業者であれば法的リスクを避けながら売却を進められる可能性が高くなります。

借主とのトラブルを最小限に抑え、売却をスムーズに進めるためにも、専門家と連携している業者を選びましょう。

買取価格は適正かをチェックする

立ち退きが必要な物件は、通常の市場価格よりも評価が下がることが多いため、業者ごとの買取価格には差が出やすいです。複数の業者に査定を依頼し、適正価格での買取が可能かどうかを比較することが大切。

極端に低いのはもちろん、高すぎる査定額を提示する業者にも注意しましょう。

立ち退きにかかる費用や
手数料の確認

立ち退き交渉では、立ち退き料の負担や手続き費用が発生することがあります。 業者によっては、これらの費用を売主が負担する場合と、業者側が対応してくれる場合があるため、契約前に詳細を確認しましょう。

買取スピードを重視する

立ち退き交渉が必要な物件は、売却までに時間がかかるケースが多いため、迅速に対応できる業者を選ぶことがポイント。「最短○日で現金化」など、スピード対応が可能な業者であれば、売却までの負担を軽減できます。

立ち退きが必要な物件の
売却までの流れ

立ち退きが必要な物件の一般的な売却までの流れは次の通りです。

ステップ1：匿名・無料での
スピード査定依頼

まずは物件の所在地や現在の入居状況、トラブルの内容を添えて査定を依頼しましょう。立ち退き案件の膨大なデータベースを保有している場合、お電話やフォームからの情報のみで、概算の買取価格をスピーディーに回答することが可能です。

ステップ2：賃貸借契約書の確認と
現地調査

より正確な価格提示のため、お手元の賃貸借契約書やこれまでの交渉履歴を確認します。並行して専門スタッフが現地を調査し、建物の状況や周辺環境、法規制を精査することもあります。

ステップ3：買取価格の提示
（立ち退きコストを業者側で負担）

調査結果に基づき、最終的な買取価格を提示します。将来発生する立ち退き料や、明け渡し訴訟費用などのコストはすべて負担する前提の価格提示の場合、売主様が追加で費用を支払うことは一切ありません。

ステップ4：売買契約締結と決済
（交渉はすべて業者が引き継ぎ）

売買契約を締結し、代金をお支払いして決済完了となります。この時点で「オーナーの地位」が弊社に移転するため、入居者への通知やその後の立ち退き交渉、建物の管理責任はすべて業者が引き継ぎます。

まとめ：
立ち退き物件の売却ポイント

立ち退きが必要な物件の買取には、立ち退き交渉の難航、多額の立ち退き料の発生などのリスクがあります。そのため、不動産会社が直接買い取る不動産買取がおすすめです。

不動産の買取では、不動産会社が物件を丸ごと買取してくれるため、立ち退き交渉をする必要はありません。また、立ち退きが必要な物件の買取実績が豊富な不動産会社であれば、スムーズな立ち退き交渉のノウハウもあります。