ローンが残る不動産の相続放棄

住宅ローンが残っている不動産でも、相続放棄は可能です。相続放棄を選べば、原則としてローンを含む借金の返済義務を引き継ぐ必要はありません。ただし、連帯保証人になっている場合は別で、相続放棄をしても返済義務が残る点に注意が必要です。

住宅ローンの相続は「団信」の有無で変わる

不動産に住宅ローンが残っていても、相続放棄を行うこと自体は可能です。相続放棄をすれば、基本的には故人の借金やローンを引き継ぐ必要はありません。しかし、相続人自身が連帯保証人になっているケースでは話が別です。この場合、相続放棄をしても返済義務は消えない点に注意が必要です。

団信の加入状況を確認する方法

住宅ローンを組む際、多くの方が「団体信用生命保険(団信)」に加入しています。この保険は、住宅ローン返済中に契約者が亡くなったり高度障害状態になったりした際に、保険金でローン残債が完済される仕組みとなっています。

団信に入っているかどうかで、相続時にローンが残るか残らないかが大きく変わるため、まずはこの保険の加入状況を確認することが第一歩といえるでしょう。

団信に加入していた場合

故人が団信に加入し、かつ保険が適用されれば、住宅ローンは完済扱いとなります。ローン残債がゼロになるため、不動産は「プラスの財産」として相続できる状態です。

ただし、相続税や固定資産税、修繕費などの維持管理コスト、共有名義にした場合の意思決定の難しさなども考慮したうえで、相続するかどうかを総合的に判断する必要があります。

団信未加入・適用外の場合

団信に加入していなかった場合や、告知義務違反・免責事由などで保険が適用されない場合は、住宅ローンの残りがそのまま相続の対象となり、相続人が返済を求められる可能性があります。ただし、住宅ローンの残債を理由に相続放棄を検討する場合は、他のプラスの相続財産とのバランスも見ながら判断する必要があります。

相続放棄のメリットデメリット

相続放棄のメリット

相続放棄をすると、住宅ローンをはじめとする故人の負債を引き継がずに済みます。原則として返済義務から完全に解放されるため、債権者からの請求や督促を受けることはありません。負債が大きい場合ほど、相続放棄を検討する価値は高まるでしょう。

相続放棄の致命的なデメリット

相続放棄で最も注意すべき点は、ローンなどの負債だけでなく、預貯金や有価証券といったプラスの財産も一切相続できなくなること。負債だけを切り離して放棄することはできない点にご注意ください。

また、相続放棄をした後も、次順位の相続人や相続財産管理人が決まるまでは、住居の管理や近隣トラブル対応などの管理責任が残るケースがある点にも留意しておきましょう。

相続放棄以外の選択肢

自宅を手元に残したい場合や、負債を整理しつつ相続したい場合の選択肢は、主に次の2つです。

限定承認

限定承認とは、相続で得たプラスの財産の範囲内で住宅ローンなどの負債を清算する手続きのこと。負債が資産を上回っていた場合でも、超過分までは支払う必要がなくなる点が特徴といえます。

一方で限定承認は、原則として相続人全員が共同で申し立てる必要があることから、財産目録の作成や債権者への公告など手続きの手間も多くなります。また、相続開始を知ってから3ヶ月以内に申述しなければならないなど守るべき期限も厳格に定められているため、実務的にはややハードルが高い手続きとなる点も理解しておきましょう。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の同意を得ながら不動産を売却し、その売却代金でローンを整理する方法です。裁判所を通じて強制的に売却される「競売」と比べると、任意売却は市場価格に近い金額で売却しやすく、かつ、売却のタイミングや引っ越し費用について金融機関と相談できる余地があります。

注目したい点は、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン（残債超過）」の状態でも、金融機関が同意すれば売却できるという点です。ただし、売却後に残った債務の返済方法については、別途金融機関と協議する必要があります。

相続放棄という選択肢を急いで決める前に、こうした別の処理方法があることも知っておくとよいでしょう。

相続放棄をしても返済義務が残るケース

連帯保証人が相続放棄した場合

「相続放棄をすれば借金から解放される」と考えがちですが、連帯保証人になっている場合は話が違います。

連帯保証債務は、相続によって発生したものではなく、もともと本人が契約で負った「自分自身の債務」です。そのため、相続放棄をしたとしても、連帯保証人としての返済義務はそのまま残ります。

まず確認すべきは、故人が団信に加入していたかどうかです。団信が適用されればローンは完済されるため、連帯保証人としての義務も消滅します。しかし、団信未加入や適用外だった場合は、借入先の金融機関に連絡し、返済条件の見直しを相談する必要があります。残債が大きく返済が難しい場合には、任意売却といった現実的な解決策も視野に入れましょう。

連帯債務者が相続放棄した場合

夫婦でペアローンを組んでいる場合など、連帯債務者になっているケースでも注意が必要です。

連帯債務者が相続放棄をしても、連帯債務者としてのローン返済義務は消えません。相続放棄で失われるのは、あくまで「相続によって取得するはずだった資産」です。具体的には、不動産の共有持分などがこれに当たります。

つまり、相続放棄をすると「不動産の持分という資産は手に入らないが、ローンの返済義務だけは残る」という非常に不利な状況になってしまう可能性があります。返済の継続が難しい場合は、金融機関と話し合いながら任意売却を検討する、あるいは限定承認という選択肢も含めて負債をどう整理するか慎重に判断する必要があります。

団信の加入状況を確認のうえ適切な選択肢の検討を

故人が団信に加入していれば、住宅ローンが保険で完済される可能性が高いため、基本的に相続放棄しないで済むでしょう。一方で団信に未加入の場合は、住宅ローンの残債も相続対象となるため、相続放棄も選択肢のひとつとして検討されます。

まずは金融機関で団信の加入状況を確認し、その状況に応じて相続、相続放棄、限定承認、任意売却などの中から適切な選択肢を検討してみましょう。