借地権・底地の買取
借地上に建っている建物や、他人に貸している底地を手放したいと考えても、権利が複雑に絡み合っているため「売れないのではないか」と諦めてしまう方は少なくありません。ただ、適切な方法を選べば売却の道は開けます。事前に流れや気をつけるべき点を知っておくことで、手続きを円滑に進められるでしょう。
目次
株式会社 翔栄
解説していきます
東京で45年以上買取事業を中心とした不動産業を経営。一般的には不動産会社に買取を断られるような物件においても高額買取を実施。各分野のプロと提携しているため、買取だけではなく、相続時の権利問題など物件の"困った"を包括的にサポートしています。
翔栄が借地権・底地を
買取できる3つの理由
借地権や底地は、権利が重なり合っているため扱いに困るケースが多く見られます。翔栄では、45年の実績で培ってきた物件活用のノウハウを活かし、なるべく高い金額での買取を目指しています。一見すると活用しにくい物件でも、将来的にどのように活かせるかを検討したうえで買取価格を算出するのが翔栄の方針です。
専門家と連携した
高度な権利関係の整理
借地権や底地の売却は、地主様との交渉や複雑な権利関係が壁となり、一般的な不動産会社では断られることも少なくありません。翔栄では、提携する弁護士等の専門家と共に、法的な観点から適正な権利整理や交渉を代行いたします。他社で困難とされる「再建築不可」の借地権買取実績もございます。地主様との合意形成から最終的な買取までワンストップでサポートし、お客様の「手放したい」という思いを確実に形にします。
築年数が経過した建物でも
再活用を前提に査定
建物の老朽化が進んでいたり法規制によって建て替えができない土地だったりする場合、一般的には買取価格が伸びにくいものです。しかし翔栄では、リフォームによる再生や別の用途への転用といった可能性も視野に入れて物件を見ています。売主が事前に修繕を施す必要はないので、準備にかかる手間も省けます。買取後はどのように再び市場へ出すかという計画も、査定の段階で組み込みます。
スピーディーな査定と決済で
売却後の不安を解消
相談した当日に査定額を提示することも可能で、自社資金による即日決済にも応じています。売却が完了した後は、契約不適合責任を負わない形になっているため、引き渡し後に雨漏りなどの問題が判明しても、売主側で対応を迫られることはありません。物件を手放した後の心配事を減らせる仕組みが整っています。
借地権・底地権とは
借地権とは
借地権は、その土地の所有者（地主）から土地を借り、建物を建設する権利を得ることをいいます。地主と利用者が異なるのが特徴で、土地の所有者に対して利用者は借地料を支払います。
借地権は普通借地権と定期借地権の2種類に分けられます。契約期間を更新できるのは普通借地権のみで、定期借地権は契約満了に合わせて土地を返還する必要があります。
借地権は売却も可能
借地権はその土地を利用するための権利ですが、第三者に対して売却することも可能です。地主に対して売却を交渉できるほか、買取業者に売却する方法もあります。ただし、借地権の売却は手続きが複雑で、一般的な不動産ほど自由に取引できません。状況によっては売却が困難なケースもあります。
底地権とは
借地権が設定された土地の所有権を指します。相続時には、借地人との契約や土地の管理が必要になるため、相続後の対応を誤るとトラブルにつながる可能性があるため、慎重な対応が求められます。
【地主向け】
底地を売却する方法
底地を売る4つの方法
底地には借地権が設定されているため、地主が自由に土地を使うことはできません。そのため購入希望者を探すのが難しく、売却方法の選択に迷う方も多いでしょう。
ここでは、底地を手放す際に考えられる4つの方法を紹介します。どの方法を選ぶかは、地代の設定、借地人との関係、どれくらい急いで売りたいかといった要素によって変わってきます。
借地人に売却
底地を借地人に買い取ってもらう方法です。借地人が底地を取得すれば、毎月の地代を支払う必要がなくなり、土地の使い方に関する制限も緩和されます。第三者へ売却するよりも話し合いを進めやすいケースが多く見られます。
ただし、借地人に十分な資金があり、購入する意向を持っていることが売却の前提条件です。市場の相場を示しながら、借地人との間で価格や引き渡し時期などを調整していきましょう。
なお、後々のトラブル防止のため、双方で合意した内容は必ず書面で残しておくことが大切です。
借地権を得て売却
借地権を買い取ったり、等価交換によって権利を整理したりして、完全な所有権に近い形にしてから売却する方法です。第三者にとって使いやすい土地になるため、購入を考える人の範囲が広がります。
ただし、権利を整理するには手続きや関係者との調整が伴い、時間を要することもあります。借地人の了承を得る必要があるため、契約書の内容や登記の記録を事前に確認し、交渉の進め方を計画しておくことが求められます。
底地と借地を同時に売却
地主と借地人が協力して、底地と借地権（建物を含む）を同じタイミングで第三者へ売る方法です。買主はまとまった形で取得できるため検討しやすく、底地単体で売るよりも有利な条件で売却が成立する可能性もあります。
一方で、売却時期の調整、代金の分配割合、建物の取り壊しをどうするかなど、決めなければならない項目が多い点には注意が必要です。仲介業者や調整を専門とする業者に依頼することで、手続きを円滑に進めるようにしましょう。
専門の不動産買取サービスを使う
底地の買取を専門分野とする業者に直接売却する方法です。地主や権利者との調整を自分で抱え込む必要がなく、権利関係の整理も含めて対応してもらえる点が特徴です。売却にかかる時間や手間を減らしたい場合に向いた選択肢で、一般の市場では購入希望者が現れにくい物件でも引き取ってもらえる可能性が高まります。
借地人への連絡窓口も一本化できるため、遠方で相続した物件を処分したい場合にも選択しやすい方法です。
翔栄は条件提示・交渉などをすべて引き受けます
翔栄は地主・借地人との丁寧な交渉から、納得のいく条件の提示までまるごとお任せいただけます。経験豊富なスタッフがすべてを引き受け、手間の少ない売却をお手伝いします。
また、法律や登記や供託、訴訟の専門家と連携しているため、トラブルへの対策も安心。負担と手間の無い売却でスムーズにお取引を完了できます。
底地の売却が難しい理由
収益性が低い
底地を所有していると、借地権や地上権の設定による賃料収入を得られます。しかし、土地にかかる固定資産税や都市計画税、管理費は土地所有者が支払わなければなりません。
借地人は借地借家法により保護されており、地主が自由に地代を値上げすることはできません。そのため、土地の評価額が上昇したことで税金が増えれば、収支がマイナスとなる可能性があるのです。
リスクを回避するには、固定資産税の増加などに合わせて賃料を増額するなど、賃料増額の交渉をしなければなりません。
借地人とトラブルになる可能性も
底地を所有していると、借地契約の更新や賃料の値上げなどをめぐり、借地人とトラブルになる可能性があります。
話し合いで決着がつかない場合は裁判に発展する可能性もあり、裁判になれば費用や手間が発生してしまうかもしれません。
底地を売却するメリット
継続的な管理業務から解放される
底地を所有していると、契約を更新するタイミングでの手続きや借地人との条件調整、相続が起きた際の名義書き換えといった作業が定期的に必要になります。こうした業務は一つひとつは小さく見えても、長期間にわたって積み重なると大きな負担になるでしょう。
売却してしまえば、借地人との連絡や将来的に発生する可能性のある交渉事から離れることができます。特に、相続によって遠く離れた場所にある底地を引き継いだ場合には、現地まで足を運ぶ手間も省けるため、負担の軽減効果は大きいでしょう。
資産を現金に換えて活用の幅を広げる
底地は権利が複雑に絡んでいるため、すぐに現金化するのは難しいと考える方が多いものです。しかし売却が成立すれば、不動産という形ではなく現金として資産を持つことができます。
不動産が現金化されれば、相続人が複数いる場合でも分配の方法を決めやすくなります。底地を保有し続けている間は毎年固定資産税を納める必要がありますが、売却すればその負担もなくなります。手元に現金があることで、次の使い道を柔軟に検討できる点も大きな利点です。
底地を売却するデメリット
購入希望者が見つかりにくく、価格交渉が難航する可能性
底地には借地権が設定されているため、購入者が自由に土地を使えるわけではありません。そのため、制限のない土地と比べると、購入を検討する人の数は少なくなる傾向があります。
借地人との関係性や契約内容によっては、売却の話し合いがなかなか前に進まないこともあります。当初想定していた金額での売却が難しいケースも出てくるでしょう。まずは複数の買取業者に見積もりを出してもらって市場での評価額を把握しておけば、現実的な判断がしやすくなります。
借地人との調整に時間と労力がかかる
底地を売却する際には、借地人に対して通知を行ったり条件面での調整を重ねたりする必要があります。こうした調整には予想以上に時間がかかることもあり、売却のスケジュールが見通しにくくなることもあるでしょう。場合によっては感情的なもつれが生じることもあるため、早い段階で専門知識を持った業者や専門家に間に入ってもらう方が、売却をスムーズに進めやすくなります。
底地売却時の注意点
借地人への事前告知
底地を第三者へ売却する際、法律では借地人に事前の通知が義務づけられているわけではありません。しかし、所有者が変わるという事実をいきなり告げられると、借地人は戸惑いや不安を感じてしまうことでしょう。
売却を進める意向があること、地代の振込先が今後変わること、新しい所有者の連絡先といった情報は、できるだけ早い段階で共有しておくことが大切です。借地人が抱える疑問や心配事に耳を傾けながら進めることで、無用なトラブルの予防にもつながるでしょう。借地人自身が底地を買い取る考えがあるかどうかも、あわせて確認しておくことをおすすめします。
共有名義の場合は同意が必要
底地が複数人の共有名義になっている場合、全体を売却するには共有者全員からの同意を得る必要があります。共有者の中に連絡が取りづらい人がいれば、手続きに時間を要することもあるでしょう。
売却を検討する前に、各自の持分割合はどのくらいか、売却代金をどう分けるか、そもそも共有者全員が売却に賛成かどうかといった点を確認しておくことが大切です。状況によっては、共有状態そのものを解消する必要性が出てくるかもしれません。
実際に手続きを進める際には、代表者を一人決めて委任状を使ってまとめて対応するやり方が現実的で、かつ手間を省けます。
底地売却の流れ
- 売却の方針を決める（借地人へ売却、第三者へ売却、等価交換）
借地人との関係性や希望する売却時期、手間をどこまでかけられるかを踏まえて、方針を整理します。 - 底地権の査定を依頼する
共有名義になっているかどうかや契約の内容を確認し、底地としての価格を把握します。 - 借地人へ売却の打診（優先交渉権の確認）
事前に状況を伝えて、借地人に購入する意向があるか、交渉の優先順位をどうするかを確認します。 - 売買契約の締結と引き渡し
条件について合意したら契約を結び、地代の支払先変更なども含めて引き渡しを行います。
【借主向け】
借地権を売却する方法
借地権を売る3つの方法
地主に売却
借地権を地主に引き取ってもらう方法です。契約期間が満了するタイミングなど、借地契約が終わりを迎える場面では、建物買取請求権という仕組みを使って建物ごと買い取ってもらうことも可能です。
売却価格や建物の引き渡しをいつ行うかといった条件については、地主との話し合いで決めていくことになります。日頃から良好な関係を保てている場合は、比較的スムーズに交渉が進むでしょう。
底地と借地を同時に売却
地主と借地人が力を合わせて、同じ相手に底地と借地権をまとめて売却する方法です。買主の立場から見ると、完全な所有権として土地を取得できるため、購入を前向きに検討しやすくなります。借地権だけを単独で売るよりも、取引がまとまりやすいでしょう。
ただし、売却によって得られる代金をどう分けるか、引き渡しのタイミングをいつにするかなど、地主との間で事前に決めておくべき事柄は多くなります。
専門の不動産買取サービスを使う
借地権の取り扱いに慣れた専門の買取業者へ売却する方法です。地主から承諾を得る必要がある場合や細かな条件調整が求められる場合でも、業者が窓口となって対応を進めてくれるため、売主側の負担は大きくありません。
手続きにかける時間や労力を減らしたい方、できるだけ早く現金に換えたい方に向いている方法といえます。
借地権売却に関する相談と手続きの一元化
借地権を売却しようとすると、地主から了承を取り付けたり、細かな条件をすり合わせたりする必要があり、手続きが煩雑になりがちです。翔栄では借地権の買取を行っており、地主との話し合いから始まり、条件面の提案、必要となる書類の用意まで、一連の流れをまとめて引き受けています。
法律に関わる事柄、登記の手続き、供託や訴訟といった専門性の高い分野については、それぞれの専門家と協力しながら対応を進めていきます。売主が抱える負担をできるだけ軽くしながら、取引が完了するまでサポートする体制を整えています。
借地権の売却が難しい理由
借地権の売却が難しい理由は次の3つです。
地主の承諾が必要不可欠
借地権を売却する場合は、あらかじめ地主の承諾を得る必要があります。しかし、地主との関係によっては交渉に時間がかかったり、承諾が得られなかったりするリスクも潜んでいます。
借地権の売却において、地主が障害となるケースも珍しくありません。地主との関係が良好でない場合、交渉は買取業者などの第三者に任せることも検討しましょう。
地主とトラブルになるリスクも
借地権の売却を巡って地主とトラブルになるおそれもあります。例えば建て替えの承諾を得られない、借地権の契約期間の延長に応じてもらえない、などのトラブルです。嫌がらせを受ける可能性も否定できませんので、普段から地主と良好な関係構築に努めることが大切です。
不動産ローンの審査が厳しくなる
住宅ローンを組む際、一般的には土地と建物の両方に抵当権が設定されますが、借地権の場合は土地そのものに抵当権を設定できません。そのため、通常よりも担保価値が低いとみなされます。
また、借地人の行動に問題があれば地主に借地契約を解除されたり、そもそも抵当権の設定を承諾してもらえなかったりなどのリスクもあります。このような理由から、借地権付き建物は住宅ローンの審査が厳しくなります。
借地権の売却でよくあるトラブル
地主の承諾が得られない
借地権を第三者へ売却する際には、原則として地主の了承が必要になります。承諾を取らずに勝手に譲渡を進めてしまうと契約違反とみなされ、最悪の場合は借地契約そのものを解除されてしまう危険性があるのでご注意ください。
建物の解体費用を
誰が負担するかで揉める
借地契約が終了し、土地を更地の状態にして返す場合、建物を解体する費用は借地人が負担するのが通常です。しかし、契約書にどのように記載されているか、建物がどの程度傷んでいるか、中に残された物をどう処理するか、あるいは売却なのか返還なのかといった状況によって、費用負担の考え方は変わってきます。双方の考え方が折り合わなければ、トラブルに発展するおそれもあるでしょう。
借地権をスムーズに
売却するポイント
専門の不動産業者に相談する
借地権を売却する際には、地主から了承を取り付ける、承諾料の金額を調整する、名義の変更手続きを行う、購入希望者へ物件の説明をするなど、やるべきことが多岐にわたります。
借地権の扱いに慣れた不動産業者へ相談すれば、どの順番で進めるべきか、どんな書類が必要になるかといった点を簡潔に整理してもらえます。手順の抜け漏れによって手戻りが発生するリスクも減らせるでしょう。また、市場での相場感を教えてもらえるため、売却を進めるべきか土地を返還するべきかを判断する材料も得られます。地主へ渡す説明文や承諾書の原案を用意してもらえれば、交渉も滞りにくくなるでしょう。
交渉が進まない場合は
借地非訟も検討する
地主が売却に同意してくれない場合でも、一定の条件を満たしていれば、裁判所へ「承諾に代わる許可」を求めることが可能です。これは借地非訟と呼ばれる制度です。
申し立てを行う際には、なぜ譲渡が必要なのか、買主として問題がない人物かどうか、地主に損害を与えるような事情がないかといった点を示す必要があります。裁判所から許可が下りれば、地主の承諾を得たのと同じ扱いで売却を進められます。交渉が長期化している場合には、選択肢の一つとして検討してみると良いでしょう。
借地権売却の流れ
- 地主に借地権売却について相談する
売却したい意向を伝え、手続きの方針を確認します。 - 地主と交渉して借地権売却の承諾を得る
承諾料や条件を詰めて、書面にまとめます。 - 買取業者の査定を受ける
契約の内容を共有して、査定額を把握します。 - 査定価格に問題なければ売買契約を締結する
承諾された条件と整合性をとりながら、契約を結びます。 - 代金を受け取る
決済日に代金を受け取り、精算を行います。 - 借地権を引き渡す
名義変更などを完了させて、引き渡します。
まとめ：
借地権・底地権の売却
借地権は地主から借りた土地の利用権、底地権は借地権が設定された土地の所有権を指します。
借地権・底地権を相続すると、相続税の負担や地主・借地人との交渉、契約更新や地代の調整が必要となるなどのリスクがあります。
売却方法として、借地権は地主への売却や買取業者の利用、底地権は借地人への売却や第三者への売却、等価交換の活用などが考えられます。売却を検討している方は、交渉や手続きに詳しい専門業者に相談し、スムーズに取引を進めましょう。
チャットで確認できる買取相談の流れ
見積もりは無料で依頼できます。フォームへの入力もチャット形式で済むため、物件の概要を伝えるだけで相談をスタートできます。
借地権や底地は、複数の関係者が絡むため調整が必要になったり、手続きが煩雑になったりと、どこから着手すればよいか迷ってしまうことも多いでしょう。翔栄では、専門家と連携して権利整理を行い、古くなった建物には活用方法を提案し、査定から決済までをスムーズに進める体制を整えています。
相続によって急に不動産の管理を任されたケースでも、現在の状況を整理しながら、売却が可能かどうか、どのように進めていくかを一緒に考えていきます。見積もりに費用はかかりません。まずは個人情報を入力せずに利用できるチャットの簡易査定で気軽に相談してみてください。
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