違法建築物件の買取

現状で違法建築の状態となっている物件には、初めから違法建築だったものと、合法だった物件が後の法改正で現行では違法となったものがあります。

当ページでは、違法建築物件の定義、違法建築かどうかを確かめる方法、違法建築物件を売却する方法と注意点などについて解説しています。

翔栄が違法建築物件を
買取できる3つの理由

違法建築の物件は買い手がつきにくいうえ、買い手側にとっては住宅ローンの審査も通りにくいという特徴があります。そのため、仲介での売却が難航するケースも珍しくありません。

翔栄では、こうした物件についても買取を検討し、具体的な条件を提示できる体制を整えています。

再生を前提に
リノベ・活用プランまで見立てる

再建築不可物件や既存不適格物件は評価が定まりにくく、売却に苦戦するケースが多く見られます。

しかし翔栄では、こうした物件でもリフォームやリノベーションによる再生を前提に買取を検討します。将来の活用方法まで見据えたうえで判断するため、仲介で断られた物件でも買取できる可能性があります。

片づけ不要。
残置物込みで現状のまま買取

築古な違法建築物件の場合、ゴミ屋敷とはいかなくても、古い家具家電の放置といった事態はよくあります。翔栄では、室内に家具や家電、生活用品が残っている状態でも買い取りが可能です。残置物の処分には量に応じて数十万円から数百万円の費用がかかるケースもあるため、この負担を省ける点は、売主にとって大きなメリットとなるでしょう。遠方住まいなどが理由で引き渡し前の片づけが困難な場合でも、翔栄ならスムーズに手続きを進められます。

最短即日査定と免責特約で
売却後の負担を抑える

翔栄では、査定価格を最短即日で提示することが可能で、かつ自己資金での決済にも対応しています。

条件が整えば、査定から1週間～1ヶ月程度で現金化が可能です。

契約不適合責任は免責となるため、売却後に瑕疵を理由とした責任を問われるリスクもありません。

違法建築物件とは

違法建築物件とは、建築基準法や都市計画法、消防法、都道府県条例などの法令に違反している建築物のこと。具体的には、建ぺい率・容積率の超過、高さ制限・斜線制限への違反、接道義務違反（再建築不可含む）、建築確認を受けていない無許可の増改築、用途地域制限への違反（例：住居地域に店舗建築）などが見られる建築物を言います。

これらの違反は、防災面・安全面などに問題があることから、スムーズな売買を妨げるなどの悪影響を及ぼすことがあります。

違法建築物件と既存不適格物件の
違い

違法建築物件とは、建築基準法や関連法規などに違反して建てられた建築物のこと。例えば建築確認を受けずに増改築した物件などが、違法建築物件に該当します。

一方で既存不適格物件とは、建築当初は合法だった建物が、その後の法改正により現行法に適合しなくなった物件です。そのまま使用しても違法ではありませんが、増改築や用途変更をする際に制限を受けることがあります。

相続した物件が現行法に合っていない場合、その分類を正確に把握することが大切です。

違法建築か調べる方法

相続した物件の適法性を調べる主な方法、および、各方法の費用の目安を解説します。

建築確認証・検査済証の保存を
確認する

建築確認証・検査済証とは、対象物件が建てられた時点で法令に適合していたことを示す重要な書類です。どちらも建築主が保管していことが多いので、相続した際には、速やかにこれら書類の有無を確認しましょう。

建築確認証・検査済証が存在すれば、少なくとも違法建築物件でないことは証明されます。

台帳記載事項証明を確認する

台帳記載事項証明とは、建築確認の内容や検査済証の交付状況などが記載された公的な記録です。台帳記載証明に記録があれば、違法建築物ではありません（既存不適格物件の可能性はあります）。

建物の所在地や建築主の情報を添え、所轄の建築行政庁へ申請すれば、台帳記載事項証明を取得できます。手数料は通常300円です。

目視や図面で状況を確認する

専門家による目視や図面の確認により、違法建築物件であるかどうかを確認できることもあります。上記の書類が確認できず、かつ、過去に増改築を行なったことがある物件の場合、専門家の力を借りることも検討してみましょう。

専門家に調査を依頼した場合、物件の規模や調査対象範囲により、数万円から十数万円の費用がかかります。

登記簿の記述を確認する

登記簿に記載されている建物の構造、床面積、建築年月日などが建物の違法・合法性を確認する手がかりになることもあります。登記簿の内容と現状の物件の状況が一致していない場合、違法増築や未登記の可能性があるでしょう。

登記簿は法務局で取得できます。手数料は1通あたり600円程度です。

違法建築物件を売却する方法

違法建築や既存不適格に該当する物件でも、売却自体は不可能ではありません。選択肢としては、大きく3パターンが考えられます。建物を取り壊して土地のみで売るか、法令に適合するよう手を加えてから売るか、あるいは建物が残った状態のまま売りに出すかです。

どのパターンを選ぶにしても、かかる費用や期間、売却後に負う責任などを比べながら検討することになります。

更地にして売る

建物に違法性がある場合、取り壊して更地にしてから売却するという手があります。土地そのものには問題がないため、建物付きの場合に比べ、買い手が見つかりやすくなるでしょう、

ただし、解体にかかる費用や工事期間、周辺住民への対応、廃棄物の処理手配など、全体でどれくらいのコストになるかを事前に把握しておく必要があります。実際に動き始める前に、必ず複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

適法化するようにリフォームする

後から増改築したことで違法状態になっている物件でしたら、リフォームによって法令に適合させるという方法もあります。たとえば、規定を超えている部分を取り除き、建ぺい率や容積率の基準内に収めれば、売却の道が開ける可能性もあるでしょう。

この場合、工事にかかる費用や必要な手続き、完了までの期間などについて見積もりを取り、建築士の確認を受けながら進めていくことになります。

建物付き土地として売る

建物自体には値段をつけず、土地の売買に建物がおまけとして付いてくる、という形で売る方法もあります。買い手は解体するか改修するかを前提に検討するため、売り手としては費用を抑えやすい売却手段といえます。

ただし、物件の状態を正確に伝え、契約の条件をきちんと整理しておかないと、後になってトラブルになる恐れがある点にご注意ください。

違法建築物件を売却する時の注意点

違法建築の物件でも売却は可能ですが、条件の整理が曖昧なままですと、後になってトラブルに発展することがあるので注意しましょう。

よく起こるトラブルとしては、説明不足による認識の齟齬や、融資が下りないことで契約が進まないケースなどがあります。売却に動き出す前に、まずは告知義務・融資の可否・再建築の可否という3点を整理しておくようおすすめします。

告知義務がある

違法建築や既存不適格の状態は、法令上の制限に関する重要事項に該当するため、買い手にきちんと説明しなければなりません。どの部分が違法なのか、行政から是正命令が出ているかどうか、検査済証を取得しているかどうかなど、把握している内容は資料を使って正しく伝えましょう。説明した内容を記録として残しておくことも大切です。

買手がローンを組めない
可能性がある

物件の違法状態の程度次第では、金融機関で住宅ローンの審査が通らず、買い手が融資を受けられないことがあります。融資が受けられないと契約自体が進まなくなるため、買い手の資金調達方法や金融機関の判断については早めに確認しておくようにしましょう。

現金での購入に対応できる買い手を探したり、不動産業者による買取に切り替えたりする選択肢も視野に入れておくようおすすめします。

再建築不可は要注意

再建築不可の物件は、将来建て替えを考えている買い手から敬遠される傾向があるので、価格面での交渉が難航することもあります。接道義務を満たしていない土地などは、利用できる方法が限られてしまうためです。

売却を検討する際は、まずは再建築できるかどうかを事前にはっきりさせることが大切です。再建築不可であることが判明した場合には、そのような物件を扱い慣れた専門業者に査定を依頼することを検討してみましょう。

違法建築でも買取する業者の選び方

違法状態を解消・活用できる
「再生ノウハウ」の有無

違法箇所をどのように是正するか、あるいはどう活用していくかといった提案ができる業者は、買取の判断も比較的早い傾向があります。そうした業者を見極めるには、建築士による確認体制が整っているか、改修はどの範囲まで行うのか、再販に至るまでの流れを具体的に説明できるかといった点がポイントになります。加えて、是正指導への対応経験についても説明してもらえれば、業者を比較検討する材料として役立つでしょう。

建物が古くても「東京の土地価値」を正当に評価するか

たとえ築年数が経過している物件であっても、価格を左右する中心的な要素は土地にあります。だからこそ業者選びの際には、周辺の相場や接道の状況、用途地域、再建築できるかどうかなどを踏まえて、土地が持つ価値をしっかり評価できるかどうか、という点を見極めることが大切です。建物の老朽化だけを理由に一律で価格を引き下げるのではなく、根拠を示しながら査定する姿勢があるかどうかを確認しておきましょう。

弁護士・建築士と連携し、
権利関係を整理できるか

共有持分や相続登記が完了していないケースや借地権が設定されているケースなど、権利関係に複雑な要素が絡んでいる場合、売却には各種の手続きや交渉が必要になります。

そのため業者選びの際には、弁護士・司法書士・建築士と連携しながら、権利の整理から説明資料の作成まで一貫して対応できる体制が整っているかどうかという点をよく確認しておきましょう。また、相続人が複数いる場合には、そうした状況での対応経験についても確認しておくとよいでしょう。

契約不適合責任を「完全免責」で
買い取ってくれるか

違法建築物件の場合、売主は売却後に責任を問われる可能性もあります。そのため、契約不適合責任を免責にできるかどうか、免責の範囲と例外はどうなっているか、告知事項の扱いはどうするかといった点を事前にしっかり確認しておくことが大切です。条件が曖昧なままでは、売主は後から責任を追及される恐れもあります。想定外の責任を負わされないよう、契約書面で条件を明確にしておくようにしましょう。

違法建築物件を
売却するまでの流れ

専門業者による無料査定・物件調査

まずは専門業者に相談し、無料査定を依頼しましょう。

物件の所在地や面積、築年数、増改築の履歴などを伝えたうえで、現地確認や資料の確認を通じて物件の状況を把握してもらいます。違法建築の疑いがある物件であっても、この段階で今後の方向性が見えてくるでしょう。なお、残置物がある場合は早めに業者へ伝えておくことが大切です。

違法箇所の特定と活用プランの提示

次に、どこが違法箇所に該当するのかを特定します。是正可能な部分はどこか、解体が必要になる範囲はどこか、建物付き土地として扱うのかなど、売却に向けた具体的なプランを提示してもらいます。できれば建築士に見てもらうようにしましょう。想定される費用や工期についても、この段階であわせて確認しておきます。

条件合意と契約(免責特約の確認)

査定額と条件に納得できたら、契約へ進みます。

ここで重要になるのが、告知内容と免責特約の確認です。契約不適合責任をどう扱うか、引き渡しの条件はどうするか、残置物の範囲はどこまでか、測量や境界の取り扱いはどうするかなど、後からトラブルになりやすいポイントを書面ではっきりさせておきましょう。不明な点があれば、署名する前に必ず確認してください。

最短即日も可能!
スピード決済と引き渡し

契約後は決済と引き渡しに進みます。

業者による買取の場合、融資を待つ必要がないため、条件が整えば早期の決済が見込めます。鍵の受け渡しや各種書類の準備、残置物の扱いを確認し、当日は代金を受け取るとともに所有権移転の手続きを行ってください。引き渡し後の連絡窓口についても、あらかじめ決めておくようにしましょう。

まとめ：違法建築物件売却のポイント

違法建築物件とは、建築基準法などの法令に違反して建てられた建物のことで、一般的な売却方法では敬遠されがちです。まずは、建築確認書類や台帳記載事項証明などを確認し、物件の法的な状態を正しく把握することが大切です。

売却方法としては、更地にして売却するか、訳あり物件に対応した不動産会社に直接買い取ってもらうのが現実的な選択肢です。特に専門業者による買取であれば、修繕や解体の手間をかけずに早期売却が可能です。

告知義務や再建築の可否など、判断が難しいケースも多いため、「自分の物件はどうすべきか」と感じた方は、まずは専門家に相談することをおすすめします。プロの視点で最適な売却方法を提案してもらうことが、納得のいく結果につながります。