実家の処分（実家じまい）

近年、実家の処分、いわゆる「実家じまい」を早期に検討する方が急増しています。背景にあるのは、2024年からスタートした「相続登記の義務化」や、放置空き家への増税リスク（管理不全空き家制度）です。空き家を放置し続けると、経済的・法的な負担が雪だるま式に膨らむため、親御さんやご自身に体力・気力があるうちに全体像を把握し、方針を決めておきましょう。

実家を処分するまでの「3つのステップ」とスケジュール

ステップ1：意思決定と権利確認

まずは「誰が実家を相続し、誰が処分の決定権を持つのか」を明確にします。相続人が複数いる場合、一人の独断で売却することはできず、もし進めてしまうと後に親族間トラブルに発展するケースも少なくありません。

登記簿謄本を確認し、名義や、境界確定など、法的な権利関係の現状を早期に把握することが、スムーズな処分への第一歩です。

ステップ2：荷物の片付けと
遺品整理

不動産を売却・処分する前には、室内の残置物を整理する必要があります。膨大な家財道具を前に立ち尽くす方も多いですが、まずは貴重品や思い出の品を選別し、その後、大型家具や家電の処分を検討します。

ステップ3：不動産の処分・活用

最終的に実家を「売るのか」「壊すのか」「貸すのか」を決定します。立地が良ければリノベーションして貸し出す選択肢もありますが、維持管理の手間や修繕費を考えると「売却」が最も一般的な解決策です。

実家を売却・処分する
4つの方法

現状のままの状態で売却

「古家付き土地」として、建物を壊さずに市場へ出す方法です。最大のメリットは、数百万円単位におよぶ解体費用を売主が負担しなくて済む点です。築年数が古くても、DIY需要やリノベーション前提の買い手が見つかる可能性があります。

ただし、売却後に建物の不具合が発覚した際のトラブルを防ぐため、「契約不適合責任」を免責にする特約を盛り込むなどの工夫が必要です。

解体して更地として売却

建物を解体し、土地のみの状態で売却する方法です。買い手側がすぐに新築工事に着手できるため、一般の個人客やハウスメーカーに選ばれやすくなり、早期売却と土地価値の最大化が期待できます。デメリットは、高額な解体費用が先行して発生することと、更地にした翌年から住宅用地の特例が受けられなくなり、固定資産税が跳ね上がるリスクがある点です。

相続土地国庫帰属制度を利用

2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」は、どうしても引き取り手が見つからない土地を国に引き取ってもらう制度です。利用には「建物がない更地であること」「境界が確定していること」「土壌汚染がないこと」など、非常に厳しい要件をクリアする必要があります。また、10年分の管理費相当額を「負担金」として納める必要があるため、最終手段としての検討が一般的です。

専門業者による直接買取

不動産会社が直接買い取る方法です。仲介では敬遠される「ボロ家・再建築不可・ゴミ屋敷」といった物件でも、現状のままで即座に現金化できます。広告を出さないため近所に知られず処分でき、内見対応の手間もありません。最短数日で決済まで進めるスピード感が最大の魅力であり、実家が遠方で管理が限界に達している場合や、早く手放して安心したい方にも推奨される方法です。

「実家処分」の
費用相場まとめ

片付け・遺品整理費用

荷物の量や部屋の間取りによりますが、令和2年 総務省調査資によれば、10万円〜40万円程度の見積もりが最も多い結果となっています。遺品整理の需要は年々高まっており、作業員の人数や廃棄物処理費によって大きく変動します。ピアノや大量の家財道具がある場合は、余裕を持った予算設定が必要ですので、気を付けましょう。

解体費用

平成30年の国土交通省調査によれば、木造住宅の解体費用の坪単価は、約3万円〜3.5万円程度が目安です。接道状況やアスベストの有無で費用は大きく変わります。例えば50坪の住宅であれば、160万円〜185万円程度が一つの目安となりますが、事前に現地調査を依頼することが重要です。建物の構造や広さ・大きさ、立地などの条件によっても変動することがありますので、注意が必要です。

譲渡所得税

物件を売却した際に売却益が出た場合、所有していた期間に応じて課税されます。

税率は以下のように定められています。
5年超の長期譲渡所得は20.315％（所得税15.315% ＋ 住民税5%）、
5年以下の短期は39.63％（所得税30.63% ＋ 住民税9%）

空き家になった実家の売却時には「3,000万円特別控除」の特例が受けられる場合もありますので、必ず事前に確認・相談をするようにしましょう。

仏壇・神棚の供養料

魂抜きや閉眼供養にかかるお布施の相場は、2万円〜7万円程度といわれています。長年守ってきた仏壇や神棚を処分する際には、感謝を込めた供養が推奨されます。お焚き上げを業者に依頼する場合は、別途数万円の費用が必要になることが一般的ですので注意が必要です。

実家の片付けをするポイント

親が元気なうちに行う「実家の片付け（生前整理）」の進め方

無理に「捨てる」ことを強要せず、まずは「使う・使わない」ではなく「大切・そうでない」という基準で分類を始めましょう。親御さんの判断力がしっかりしているうちに、重要書類や家財の所在を確認しておくことは、将来の負担を劇的に減らします。一気に終わらせようとせず、一部屋ずつ時間をかけて対話しながら進めることが、心の整理にも繋がります。

仏壇・神棚・人形供養の
具体的な依頼先と流れ

菩提寺がある場合は、まず僧侶に「閉眼供養」の相談をします。菩提寺がない、または遠方の場合は、仏壇供養の専門業者や人形供養を執り行っている神社へ依頼するのがスムーズです。

お布施の額や引き取りの有無を事前に確認し、感謝の気持ちを込めて送り出すプロセスを設けることで、親族一同の気持ちに区切りをつけることができます。

買取業者・フリマアプリ・
不用品回収を賢く使い分ける

ブランド品や貴金属は専門の買取業者、まだ使える綺麗な家具や小物はフリマアプリ、どうしても処分が必要な大量のゴミは不用品回収業者と、段階的に使い分けましょう。すべてを「不用品」として捨てると費用が高くなりますが、リセール価値があるものを換金することで、トータルの片付け費用を圧縮できます。

実家処分における注意点

「管理不全空家」になると
固定資産税が6倍に

2023年の法改正により、適切な管理が行われていない空き家は「管理不全空家」に指定されるようになりました。そのまま放置してしまい、自治体からの改善勧告を受けると、これまで受けていた固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、税額が実質6倍に跳ね上がる恐れがあります。

特定空き家になる一歩手前でも増税の対象となるため、早め早めの処分が必要です。無駄な支出が増えてしまう前に、専門家に相談してください。

共有持分の場合は
「全員合意」が必要

相続物件の処分は、権利関係が複数人にわたると手間が一つ増えることになります。実家が兄弟姉妹など複数人の共有名義になっている場合、売却や解体には共有者全員の同意が法律上の必須条件となってしまうためです。

所有者のうち、一人でも反対する人がいれば手続きはストップし、固定資産税の支払いだけが続くという泥沼状態になりかねません。遺産分割協議の段階で、売却して現金を分ける「換価分割」を検討するなど、事前に出口を揃えておく必要があります。

地方自治体の「解体補助金」や
「空き家バンク」の落とし穴

「補助金が出るから安心」と思われがちですが、支給条件が非常に厳格であったり、予算枠が少なかったりすることもあります。また、自治体の空き家バンクは登録しても「成約」まで至るケースが少ない地域も多いため、公的制度を過信しすぎると、時間だけが経過していくリスクもあります。

民間業者の買取査定と比較し、最も現実的で確実な選択肢を冷静に判断することが重要です。不明な点は専門業者に質問し、解消しておきましょう。

実家の悩みはプロに相談して
「心の荷物」を下ろそう

実家の処分は、単なる不動産の手続きではなく、家族の歴史を整理する一大イベントです。しかし、感情や手間に引きずられて放置することは、次世代への負債を増やすことにもなりかねません。

仲介での売却、更地、あるいは国への帰属など選択肢は様々ですが、まずは「今の家がいくらで売れるのか」という客観的な価値を知ることから始めましょう。翔栄では、他社で断られた物件でも価値を見出し、最短で解決する体制を整えています。