旧耐震物件の買取

相続で受け継いだ旧耐震の建物には、売った後の契約不適合責任や耐震補強にかかる多額の費用など、いくつかの悩みがつきまといます。とりわけ東京では、立地や土地の条件を軸にしつつ、建物を解体してから売るか、または現状のまま手放すかを整理することが大切です。

個人情報を出さずに使える簡易査定なども活用しながら、信頼できる買取会社への依頼を選択肢に入れるとスムーズに進むケースもあります。

翔栄が旧耐震物件を買取できる2つの理由

リノベによる用途転換の可能性も見据えた適正な物件評価

古くなった旧耐震の建物であっても、翔栄ではリフォームやリノベーションを行った上で再び売り出すプランを立てています。

再建築ができない土地など、通常は取り扱いにくい物件でも、法律に沿った活用方法を検討し、民泊事業への転換などの新しい用途を見据えて販売ルートを模索。借地権や共有持分など権利関係の調整が必要な物件では、関係者との交渉や権利の整理を進めて、市場に出しやすい状態へと整えます。

他社の査定では見落とされがちな物件の価値も、翔栄ならこれを買取価格にしっかりと反映。本格的なリフォーム・リノベーションを行う前段階から、再販を見据えた物件価値の適正な評価を行っています。

免責特約とスピード決済で売却後の負担を抑える

翔栄では契約不適合責任を免除する特約を明文化しているため、もし引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかっても、売主が責任を問われる心配がほとんどありません。室内に残された家財の処分、リフォーム、土地の測量といった作業を済ませていない状態でも買取の相談が可能で、面倒な準備を省けるのが魅力です。

査定は当日中に結果を出すスピード対応が可能。自己資金による決済であれば、最大5億円まで即日で完了します。査定は無料で、条件が整えば相談から1週間〜1ヶ月ほどで現金を受け取れる流れ。相続したばかりで片付けにも手をつけていない段階でも、快く相談を受け付けています。

旧耐震基準とは

旧耐震基準（1950年制定）

旧耐震基準は1950年から1981年5月31日まで適用されていた耐震基準であり、「震度5の地震に際して建物が倒壊しないこと」を目的として制定されていました。これは建物の自重における20%に相当する地震力に対して許容応力度計算を行うものです。この基準では震度6以上に対応できなかったことから、1978年に発生した宮城県沖地震の被害発生を契機に新耐震基準への見直しが行われることになりました。

新耐震基準（1981年制定）

新耐震基準は中古物件の購入においてもっとも重要される指標であり、1981年に制定されました。震度6から7程度でも建物が倒壊しないように計算された構造基準であり、旧耐震基準に加えて許容応力度計算と保有水平耐力計算が義務付けられました。この新耐震基準で建築された物件であれば「住宅ローン控除」や「不動産取得税の減税措置」など税制上の優遇が受けることが可能です。また、旧耐震基準に比べると地震保険料も安くなります。

現行耐震基準（2000年制定）

現行耐震基準は「2000年基準」とも呼ばれます。震度7までの地震対応に関してより科学的かつ正確な基準が設けられていて、さらに安全性が高まっています。地盤に応じた基礎設計や基礎と柱の接合部への金具の取り付け、耐力壁のバランスと配置が強化されています。

旧耐震物件の売却が難しい理由

売却後に契約不適合責任を問われるリスクが大きい

仲介を通じて旧耐震の建物を売ると、引き渡しが終わった後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の劣化などが発覚した場合、売主として修繕費用や損害賠償を負担しなければならない可能性があります（契約不適合責任）。

築年数が経てば経つほど、隠れた欠陥が見つかる確率は高まるもの。もし隠れた欠陥が見つかれば、買主との追加交渉に発展するおそれもあるため、売主側も一歩を踏み出せないことがあります。

耐震補強には高額な費用がかかり、回収できないリスクがある

売却前に耐震補強工事を実施すると、数百万円規模の費用が先行して必要になります。しかし買主からすれば「築年数の古い建物」という印象は変わりにくく、工事費用を上乗せした価格で売れる保証はありません。

工事期間や検査の都合で売却のタイミングもずれ込みやすく、資金計画が狂った結果、最終的な手残りが想定よりも少なくなってしまうリスクもあります。

費用の持ち出しを避ける選択が合理的

旧耐震の建物は、耐震補強や大規模な修繕に資金を投じても、それを売却価格に反映できないリスクが高いのが実情です。一方で、現状のまま買取に出せば、補強工事に手を出さずに手放せるうえ、契約不適合責任についても免責特約を設けることで整理できます。

解体費用や残置物の処分費用を事前に負担する必要もなく、余計な出費を避けられる点は大きなメリットです。

買手が住宅ローンを使いにくい

旧耐震基準で建てられた建物は、金融機関からの担保評価が低くなりがち。そのため、買主側の住宅ローンの審査が通りにくいこともあります。もとより、耐震補強工事や適合証明書の取得がローンの条件となるケースもあるため、旧耐震基準のままでは購入の検討すらできないという状況も見られるほどです。

その結果、現金で一括購入できる層に買い手が限られてしまうため、売却が困難を極めることもあります。

税制優遇の対象から外れやすい

旧耐震の建物は、住宅ローン控除や登録免許税の軽減といった購入時の税制優遇を受けられないケースが多く、これが売却のハードルになります。税負担を少しでも抑えたい買主は、必然的に、新耐震基準を満たす物件や築年数の浅い物件へと流れやすくなるでしょう。

購入後の税制で不利になるおそれがあることが、買主の購買意欲を抑えてしまいます。

地震リスクなど安全性への懸念が大きい

旧耐震の建物は、地震が起きたときに倒壊する危険性を連想されやすいため、買主は安全面で不安を感じることもあります。地震保険の保険料が高くなる可能性や、将来的に補強工事や建て替えが必要になるコストまで意識されれば、買主は購入に慎重にならざるをえません。

結果として内覧の申し込みが増えず、成約までに長い時間がかかってしまうケースも見られます。

東京で旧耐震物件を手放すポイント

旧耐震住宅物件を売却するためには、上記で紹介したようなマイナス要素をカバーするための対応を検討しなければいけません。例えば買い手から見た時の「安心」に繋がるアピールポイントをまとめておくというのも一つです。ハザードマップなどから立地の安全性をPR出来ると購入の検討にはプラスに働くでしょう。また、建物を補強して「耐震基準適合書」を取得してから売却する・敢えてリフォームなどをせず価格を引き下げて販売するなどの工夫により、売却ができる可能性がより高くなります。

買取価格は土地がベース。建物よりも立地と法的条件が重要

旧耐震物件は、建物自体の評価が上がりにくいのが実情です。特に東京では、買取価格はほぼ土地の条件次第で決まる傾向にあることを理解しておきましょう。

建物の価値は下がりやすく、土地を中心に査定される

建物が法定耐用年数を超えると、会計上の評価はほとんど残りません。中古市場でも旧耐震であることへの不安が価格に影響するうえ、雨漏りや配管の劣化といった潜在的なリスクも織り込まれてしまいます。結果として、旧耐震物件の査定では、土地の価格をベースにして解体費用や修繕費用を差し引いた金額が提示されるケースが一般的です。

東京は土地の評価が高いため旧耐震でも価格がつきやすい

東京では、駅からの距離や商業的な利便性によって土地の評価が高まる傾向にあるため、たとえ建物が古くても、更地として利用したり建て替えたりする需要が見込まれます。再開発の計画や賃貸需要の高さを背景に置きつつ、容積率や建ぺい率といった法的条件も整っていれば、土地活用の選択肢が大きく広がるでしょう。土地のポテンシャルは、買取価格を下支えする重要な要因となります。

解体か現状売却かは最終的な手取りで決める

旧耐震の建物を売るとき、多くの売主は「解体してから売るべきか」「そのままの状態で売るべきか」という点で悩みます。悩んだときの判断の軸は、総費用と最終的に手元に残る金額。この2つを整理すれば、有利な選択肢が見えてきます。

解体して更地にすると初期費用がかさむうえ税負担も増える恐れがある

解体して更地で売る場合、解体費や残置物処分費が先に発生します。また、アスベスト調査や近隣対応で追加費用が出ることもあります。

なお、更地になると住宅用地の税優遇が外れて固定資産税が上がる可能性があるため、更地の状態のまま売却が長引くほど、その負担が重くなります。

現状のまま買取に出せば持ち出しを抑えられ、手残りも計算しやすい

建物をそのままの状態で買取に出せば、解体工事や補強工事を売主側で手配する必要がありません。解体費用は買取価格の調整に含まれる形となるため、解体とは違って売主の持ち出しも不要です。

契約不適合責任の免責特約も設定できることが一般的なので、買取後に想定外の出費が必要になることもほとんどありません。

東京の旧耐震物件の買取業者の選び方

これは旧耐震物件に限らずですが、不動産業者によって物件の査定を行う基準や査定額は異なります。そのため複数社からの見積もりを取るなどして比較・検討することは必須です。少しでも高く売れるノウハウを持っている不動産会社や旧耐震住宅の物件を高額で売却させた実績を持っている不動産会社など、十分な経験・実績を持っている業者に相談するとなおよいでしょう。仲介や直接売却などの方法で絞るのではなく、売りたい物件の実績が豊富な不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。

再生まで見据えているか？建て替え前提の査定ができるか？

旧耐震の建物の場合、そのままの状態で住みたいという需要はありません。そのため、買取業者が再生や建て替えを前提に動けるかどうかで価格が大きく変わります。

自社でリノベーションや用途変更の実績を持つ会社であれば、工事費用を織り込みながら現実的な再販プランのもとで買取を行うことができます。

免責特約を明文化できるか？売却後のトラブルを残さない体制があるか？

引き渡し後に雨漏りや配管の劣化などが発覚した場合、仲介を通じた売却では、たとえ契約後であっても売主に責任を問われる可能性があります（契約不適合責任）。買取であっても、契約不適合責任の免責特約が明記されているか、しっかりと確認しましょう。想定外の出費リスクを避けるためには、初めから「買取＋免責特約」が約束されている業者を選ぶようおすすめします。

買取保証とスピード決済があるかどうか？

相続が発生した直後は、名義変更や遺品整理など、やるべきことが山積みです。そのため、売却が長引けば長引くほど、精神的にも時間的にも負担が増していきます。

買取保証の制度があれば売却の見通しが立ちやすいため、際限のないさまざまな負担を背負うおそれはありません。業者によっては、非常にスピーディーに決済まで運んでくれるケースもあります。期限が定められている相続手続きとの相性も良い点も、買取保証のメリットになるでしょう。

専門家との連携体制があるかどうか？

旧耐震の建物には、相続登記、共有名義の調整、境界の確定、建築制限の確認など、クリアすべき課題が複数あります。そのため、建築士や司法書士、弁護士、税理士などの専門家と連携し、調査や手続きを一つの窓口で完結できる体制を持つ業者であれば、やり直しや手戻りを防ぎながら売却までの時間を大幅に短縮できるでしょう。

旧耐震物件の売却までの流れ

仲介の場合

買主が住宅ローン控除などの減税措置を利用する前提の場合、売主側で耐震基準適合証明書を準備しなければならないケースも少なくありません。そのため旧耐震の建物を仲介で売却するには、売却が完了するまでに大きな手間と費用がかかるおそれがあることにご注意ください。

• 事前調査：建築士に依頼し、現行耐震基準に適合するかを調査
• 補強工事：不適合の場合、耐震補強工事を実施（費用が高額になりやすい）
• 証明書取得：工事後に耐震基準適合証明書を取得
• 売却：減税措置を受けられる状態を整えたうえで販売・契約へ進む

買取の場合

買取では、買主探しや証明書の取得の手間、耐震工事などのコストなどを省けることが多く、現状のままで売却できる可能性が高いでしょう。手続きは、大きく以下の流れで進みます。

• 査定依頼：旧耐震物件の買取実績がある専門業者へ査定を依頼
• 価格提示：建物ではなく土地価値を軸に、解体費なども踏まえた買取価格が提示される
• 売買契約：契約不適合責任を免責する特約を付け、売却後の負担を整理
• 決済・引渡し：最短0日〜数週間で決済し、現金化まで進む

まとめ旧耐震物件売却のポイント

不動産売却は業者選びが非常に重要です。このページで紹介した情報も参考にして頂きながら、まずは「自分の売却したい物件の売却に強みを持っている不動産業者」を探してください。本サイトでは他にもさまざまなコンテンツを制作・発信していますので、ぜひチェックして下さい。