不動産だけを相続放棄はできない

相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの負債も含め、すべての相続を放棄する手続きです。そのため、「不動産だけを手放したい」という希望は法律上認められません。本記事では、手放したい不動産がある場合の具体的な対処法を解説しています。

不動産「だけ」を相続放棄は
できない

相続放棄は「すべての財産」を
放棄する手続き

相続放棄とは、民法上「初めから相続人にならなかったもの」とみなされる制度のこと。相続が発生したことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述することで手続きが完了します。

この制度の大前提として、「相続する財産を個別に選ぶことはできない」という点が重要です。借金などのマイナスの負債はもちろん、土地や建物、預貯金、株式といったプラスの資産も、すべてをまとめて手放す必要がある点にご注意ください。

預貯金や貴金属など、プラスの財産も同時に失うリスク

相続放棄において、「不動産はいらないが、現金は受け取りたい」という希望は実現できません。そのため、不動産を手放すために相続放棄を選べば、現金や預貯金、有価証券、貴金属といったプラスの財産もすべて失うことになります。

ここで注意が必要なのが「単純承認」です。続放棄の手続き前に一部の財産を処分したり受領したりすると、法律上「すべての相続を承認した」とみなされ、不動産も含めた一切を相続放棄できなくなる点に注意しましょう。

一部だけの放棄が認められない
法的な理由

民法では、「相続人は相続開始のときから、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定められています（民法第896条）。これを「包括承継の原則」といいます。

この原則の背景にある考え方が債権者保護。相続人が都合のよい財産だけを受け継げるようになれば、被相続人に債権を持つ第三者が著しく不利益を受けるおそれがあるため、これを防ぐ目的で、相続人は「すべて受け継ぐ」か「すべて放棄する」かという二択を迫られる形となります。

相続放棄しても残る
「土地の管理責任」

【2023年改正】「管理義務」から「保存義務」への変更点

2023年の改正民法第239条の2により、相続放棄した不動産の管理責任を負う者は「相続放棄時にその財産を現に占有（実質的に支配）していた人」に限定されることとなりました。改正前に比べ、相続放棄後の管理責任は緩和された形です。

具体的には、放棄した不動産に実際に居住していたり、鍵を管理するなど実質的に支配していたりする場合には、当該不動産の「保存義務」が継続。見方を変えれば、まったく自分が関与していない不動産であれば、相続放棄後の管理責任を問われない可能性もあります。

相続放棄後の「保存義務」は
いつまで続く？

相続放棄後に保存義務が生じた場合、原則としてその義務は、次順位の相続人が管理を引き継ぐまで継続します。もし、他に相続人がいない場合、あるいは相続人全員が相続放棄をした場合には、家庭裁判所が「相続財産清算人」を選任するまで保存義務が継続します。

仮に相続財産清算人を立てることとなった場合、その選任に要する期間は数ヶ月。この間、相続放棄した相続人が保存義務を負うことになります。

放置して近隣トラブルが起きた際の損害賠償リスク

保存義務が残った状態のまま不動産を放置した場合、近隣への被害が生じた際に損害賠償を請求されるリスクがあります。塀の倒壊や立ち木の越境といった工作物責任がその典型例です。また、管理不全によって火災や不法投棄、害虫、害獣が発生した場合、行政指導の対象になるリスクもあります。

「放棄したから関係ない」と考えて放置していると、後々大きなトラブルに発展するおそれがある点に注意しましょう。

「いらない不動産だけ」を
手放す4つの方法

1.【新制度】相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう

相続した不要な土地を手放す方法のひとつとして、2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」があります。一定の要件のもと、相続で取得した土地を国に引き取ってもらえる制度です。

ただし、制度を利用するための要件をクリアすることは、決して簡単ではありません。たとえば建物が残っている土地は対象外のため、事前に解体して更地にする必要があります。あるいは、境界が不明確な土地、担保権や使用収益権が設定されている土地も制度の対象外となります。

要件を満たしたうえで手続きを行う場合、法務局への申請費用に加え、10年分の管理費相当額として計算された「負担金」（原則20万円〜）の支払いが必須。更地化のための解体費用も含めると、制度利用の総コストは決して小さくありません。

2.専門の買取業者に
「負動産」として売却する

相続不動産を手放すもうひとつの有効な手段が、専門業者による買取です。通常の仲介では買い手がつきにくい「ボロ家」「再建築不可」「接道なし」といった物件でも、訳あり不動産の買取を専門とする業者であれば現金化できる可能性があります。特に、訳あり物件の再生・活用のノウハウを持っている業者であれば、一般市場では評価されにくい物件でも独自の視点で価値を見出すことができます。

もとより、相続放棄を選んだ際に発生する相続財産清算人への予納金（数十万円〜）と比較しても、買取による現金化のほうが経済的には合理的。煩雑な手続きの手間を省きながら現金を得られる点も、買取の優位性となるでしょう。

3.自治体や隣地所有者への寄付・
譲渡を打診する

不動産を自治体へ寄付するという方法もありますが、現実として、公用目的（道路・公園など）に活用できると自治体が判断しない限り、寄付を断られるケースがほとんどです。

一方で、隣地の所有者への無償譲渡は比較的実現しやすい選択肢。「測量費や登記費用はこちらが負担する」という条件を提示すれば、比較的スムーズに合意を得られることもあります。コスト負担なしで土地を広げられることに対し、メリットを感じる隣地所有者は少なくないでしょう。

4.「限定承認」という選択肢と
その実効性

限定承認とは、「相続で得たプラスの財産の範囲内でマイナスの財産（借金など）を清算する手続き」を言います。ローンが残る不動産などについて、売却・現金化の上でプラスの財産の範囲でのみローンを負担することができます。

不要な不動産を手放すことができる有効な方法のひとつですが、実際にこの制度を利用には高いハードルがあると言わざるを得ません。たとえば、手続きには相続人全員の合意が必要なため、一人でも反対すれば限定承認は不成立。また、手続きが複雑で弁護士などの専門家への依頼が事実上必須なるため、コスト面も含めて慎重に検討する必要があります。

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