築古分譲マンションの買取

相続した実家のマンションが築40年や50年を超えている場合、「こんなに古い物件が売れるのか」と不安に感じる方も少なくありません。

しかし東京では、築年数が経過した物件でも立地や条件次第で需要があるため、売却できるケースは少なくありません。本記事では、築古マンションを売却する際のポイントや注意点について詳しく解説します。

東京の築古分譲マンションの売却相場

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約情報を基に東京の築古分譲マンションの売却相場を算出しました。

翔栄が築古分譲マンションを買取できる3つの理由

相続した都内の古い分譲マンションの売却先が見つからず困っている方は少なくありません。翔栄では、築年数の経過した物件であっても買取に対応しています。ここでは、その理由を3つに分けて説明します。

事故物件などの「訳あり物件」への高い対応力

翔栄は、長年「訳あり不動産」の再生に特化してきた実績があります。孤独死や自殺といった心理的瑕疵がある「事故物件」や、権利関係が複雑に絡み合った物件であっても、決して拒否することはありません。

専門の清掃業者や法務チームと連携し、物件が抱えるマイナス要因を適切に処理・解消できる体制が整っているため、どのような状態のマンションでも適正な価格でスピーディーに買い取ることが可能です。

リノベーション知見と多角的な
再生ノウハウ

建物が古くても買い取れる最大の理由は、物件の「将来価値」を最大化させる再生技術にあります。翔栄には、築古物件を現代のニーズに合わせた住空間へと蘇らせるリフォーム・リノベーションの深い知見があります。

さらに、単なる居住用としての再販だけでなく、「民泊」や「シェアハウス」といった収益物件へと用途変更するノウハウも豊富です。多角的な視点で出口戦略を描けるからこそ、古い建物に対しても他社には真似できない付加価値を見出し、高価買取を実現できるのです。

売主様のリスクをゼロにする
「契約不適合責任」の免責

築古マンションの売却において、売主様が最も懸念されるのが「売却後のトラブル」です。引き渡し後に配管の故障や雨漏りが見つかった場合、仲介での売却では売主様が補修費用を負担する「契約不適合責任」を問われるリスクがあります。

翔栄の買取では、プロである当社がすべてのリスクを引き受けるため、この責任を一切負わなくて済む「免責条件」での契約が可能です。建物の不具合を隠すことなく、現状のままで安心してお手放しいただける環境を提供しています。

築古分譲マンションとは

築古の分譲マンションとは、一般的に建築されてから20年～30年以上が経過した物件のことを指します。祖父母から相続した実家のマンションとなると、築40年や50年を超えているものも珍しくありません。特に、高度経済成長期に建てられた団地型のマンションは建築年代が古く、老朽化が目立つ物件が多く見られます。

築年数が経過したマンションには、いくつかの課題があります。まず、外壁や屋上の防水などの共用部分の大規模修繕が必要になる点です。専有部分である室内についても、給湯器やキッチン、浴室などの設備の老朽化が進んでいて、交換やリフォームが求められるケースが多くなります。

加えて、マンション全体の修繕積立金の積立残高、管理組合がきちんと機能していることも重要です。これらは購入を検討する人にとって大きな判断材料となります。

築古の分譲マンションを手放す際には、物件の現状をしっかりと把握することが大切です。建物の状態や管理状況を確認して、適している売却方法を考える必要があります。

分譲マンションを
高く売るためのポイント

自己判断でリフォームしない

売却前にリフォームをすれば高く売れるのではないかと考える方もいますが、実際にはかけた費用を回収できないケースが多く見られます。購入を検討する人の好みはそれぞれ異なるため、せっかくリフォームをしても評価されないケースもあることにご注意ください。

物件の状態を整理した上で、リフォームするなら必要最小限の手入れにとどめておく方が良い結果になる場合も少なくありません。

瑕疵を隠さない

雨漏りや設備の故障などの不具合がある場合は、早い段階で買主や仲介業者に伝えておくことが大切です。隠したまま売却を進めると、引き渡し後に発覚した際に契約不適合責任を問われる可能性があります。

トラブルに発展すれば売却条件が悪化することもあるので、隠さず開示しておく方が交渉もスムーズに進むでしょう。

囲い込み対策をする

不動産会社の中には、自社で買主を見つけるために他社への情報提供を制限する「囲い込み」を行うケースがあります。囲い込みが行われると、購入希望者の幅が狭まり、売却の機会を逃してしまいます。

広告がきちんと掲載されていること、問い合わせの頻度などの情報を定期的に報告してもらう形とし、適切に情報が公開されているかを確認しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼して比較することも有効な方法です。

販売力のある会社を選ぶ

築年数が経過したマンションの場合、価格設定や販売の進め方によって結果が大きく変わるので、過去に成約させてきた物件や、販売活動を具体的に説明してくれる会社を選ぶことが重要です。

提案内容が明確でわかりやすい会社であれば、売却の進捗状況も把握しやすくなります。

分譲マンションを
売却する流れ

• 査定：物件の情報を提供し、査定額と売却の方針を確認します。
• 媒介契約：依頼する会社を決め、媒介契約の種類と条件を整理します。
• 販売活動：広告を掲載して内見に対応し、購入の申し込みを待ちます。
• 売買契約：条件に合意した後に契約を締結。手付金や日程も確定させます。
• 引き渡し：残金の決済と登記手続きを終えたら、鍵を渡して完了です。

分譲マンション売却で
かかる費用

仲介手数料

不動産会社を通じて売却する場合、成約時に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は法律で決められており、一般的には「売買価格×3%+6万円+消費税」で算出します。たとえば、2,000万円で売却した場合、仲介手数料は約72万円(消費税込)となります。

なお、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料がかからないこともあります。

印紙税

売買契約書を作成する際には、印紙税が必要です。収入印紙を契約書に貼り付けて納付するのが一般的な方法で、税額は契約金額によって異なります。

なお、電子契約で手続きを行う場合は印紙税の扱いが変わります。事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

所得税

売却によって利益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

利益の計算は、売却価格から取得費(購入時の価格や諸費用)と譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いて算出します。物件を所有していた期間によって税率が変わる点にも注意しましょう。

相続した物件を売却する場合、居住用財産の特例が適用できれば税負担を軽減できる可能性があるので、あらかじめ確認しておきましょう。