旗竿地の買取

敷地の出入り部分の幅が狭く、いびつな不整形地であるため、スムーズな買取が困難とされている旗竿地。「旗竿地」と言われ、不動産の処分に困っている方。売却のポイントや東京の買取事例をプロが解説します。

翔栄が旗竿地を買取できる3つの理由

旗竿地は道路に接する部分が狭く、奥まった場所に敷地が広がる形状のため、買い手がつきにくい傾向にあります。特に東京都内では土地が細かく分割されているケースが多く、一般的な不動産仲介では売却に長い期間がかかることもあります。

翔栄では、買い取った後にどう活用するかを事前に検討し、具体的な再生プランを立てたうえで買取価格を算出しています。

自社リノベと用途転換で、
旗竿地の出口を広げる

建物が建っている旗竿地の場合、築年数の経過や動線の使いづらさが評価を下げる要因になります。

翔栄では買い取った物件に対し、自社で改修を行ったり、用途そのものを見直したりすることで、再販時の選択肢を増やしています。工事車両の進入経路や資材の搬入方法といった、旗竿地ならではの施工上の課題にも対応できるノウハウも持っているため、買取価格にもその点を反映させられるのです。

自己資金の即日決済と免責特約で、
売却後の不安を減らす

翔栄では査定額を短期間で提示し、自己資金を用いることで5億円までの即日決済を実現しています。契約不適合責任を免責とする特約も設けているため、売却後に雨漏りやシロアリ被害といった不具合が判明しても、売主が責任を問われる心配がありません。周囲に知られずに進めたいというご要望にも対応しています。

専門家連携で権利課題を整理し、
旗竿地の評価を落としにくくする

旗竿地には、私道の持分や通行権・掘削権の問題、境界が未確定といった権利上の課題が絡んでいることがあります。こうした問題を抱えた物件は、購入を検討する人がさらに限られてしまいます。

翔栄では弁護士・税理士・司法書士と連携する体制を構築し、権利関係の整理や交渉の進め方を事前に検討したうえで買取価格を決定しています。相続によって取得した物件や、複数人で共有している不動産についても対応可能です。

旗竿地とは

旗竿地とは、敷地の出入り部分である「間口」が狭くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のことです。長方形や正方形といった整形地とは異なり、形がいびつな不整形地であるため、活用も難しいとされています。

また、間口の長さがどの程度であるかが、売却のしやすさや買取額に影響すると言えます。一方で、旗竿地には以下のようなメリットもあります。

固定資産税が安い

整形地と比較して土地が活用しにくい、日当たりや風通しに難がある傾向がある、などの理由から、需要が少なく資産価値も低くなります。土地評価額が低くなるため、整形地と比較して固定資産税が安くなるメリットも。しかし、売却時の価格を高く設定することが難しくなります。

活用次第で
無駄のない家づくりができる

間口部分に駐車スペースを設けるなど、旗竿地の有効活用ができた場合は、旗部分のすべてを活用して無駄なく家を建てることができます。一方で、間口が活用できない場合は、駐車スペースを確保すると、その分建築面積を減らさなければなりません。

旗竿地の買取（売却）が
難しい理由

資産価値が低い

整形地に比べて活用しにくい点が大きな課題です。有効宅地の範囲が限られるため、建物の設計や配置に制約が生じ、自由度が低くなります。

また、日当たりや風通しが悪くなることがあり、路地状部分（道路に接している細長い部分）が長いと土地評価が整形地の約7割減となるケースもあるため、売却価格を高く設定しにくいというデメリットがあります。

建築面積が減る可能性がある

路地状部分の長さによって必要な幅員が定められており、防火上の安全を確保するために一定の条件を満たさなければなりません。

• 路地状部分の長さ20ｍ以下の場合で耐火・準耐火以外の建築物で延べ床面積200㎡超え
  →幅員3ｍ
  その他の建築物
  →幅員2ｍ
• 路地状部分の長さ20ｍを超える場合で耐火、準耐火以外の建築物で延べ床面積200㎡超え
  →幅員4ｍ
  その他の建築物
  →幅員3ｍ

これは東京都の条例を基にした基準の一例ですが、こうした規制により、敷地全体の面積が大きくても、実際に建築できる宅地面積（正味有効宅地）が制限される可能性があります。そのため、旗竿地などの売却や活用には、これらの制約を考慮することが大切です。

再建築不可物件の可能性がある

接道義務により、建築基準法では道路に接する間口の広さは2メートル以上と定められています。そのため、間口の広さが2メートル未満であった場合は、今ある建物を解体するとその土地に新たな建物を建てることができない「再建築不可物件」とみなされるため、買取が難しくなります。

土地評価額が低く住宅ローンも
組みにくい

旗竿地は不整地であるため、整形地と比較して不動産の評価額は高くありません。そのため、周辺エリアの地価平均が高くても、旗竿地であるがゆえに売却額が安くなることがあります。また、再建築不可物件に該当した場合は、住宅ローンを組む際、金融機関の担保としての評価が低くなることに。

買主がそもそも住宅ローンを組めない、必要とする融資額に届かないとなると、資金調達が難しくなり、結果として売却が困難になります。

解体やリフォーム時の費用が
高額になる

再建築不可物件に該当した場合、新しく建て直すことはできないため、購入後の経年劣化にリフォームや解体で対応したうえで、売却を考える買主もいるでしょう。しかし、旗竿地は間口が狭いため、重機やトラックが建物のすぐ近くまで進入することができません。

また、工事費用や人件費が膨らみ、想定外の高額な費用がかかることも。そのため、リフォームや解体を視野に入れている買い手からは、買取が敬遠されることになります。

旗竿地を売却するポイント

隣地の所有者へ売却を検討する

旗竿地は道路に接する部分が狭く、また通路部分の使い勝手も良くないので、購入を敬遠されやすい傾向にあります。しかし、隣接地の所有者にとっては状況が異なります。隣地の敷地と一体化して利用できるため、駐車スペースの配置や建物の設計において選択肢が広がる可能性があるからです。

その結果、購入意欲が高まり、条件によっては価格交渉もスムーズに進むことが期待できます。境界線や通路部分の扱いを事前に明確にし、土地の合筆が可能かどうかや測量の手順も含めて具体的に提案すれば、隣地の所有者は売却先の有力な候補となるでしょう。

セットバックが必要か確認する

接道している道路の幅が4m未満の場合、建物を建てる際にセットバックが必要となり、実際に利用できる敷地面積が減ってしまうことがあります。
旗竿地では、通路にあたる部分でこの影響を受けやすく、建物をどこに配置するかという計画にも影響します。

売却に際しては、交渉を円滑に進めるために、あらかじめ役所で道路の種類や境界の位置、後退しなければならない距離を確認し、想定される建築プランとともに説明できる資料を用意しておくことが重要です。測量が必要になるかどうかについても、早めに確認しておくことが大切です。

私道の所有者に交渉する

旗竿地の通路が私道に接している場合、通行や掘削に関する同意を得られているか、私道の持分を所有しているかによって、土地の評価が変わってきます。所有者が複数人いる場合は、連絡を取るだけでも相当な時間がかかることがあります。

売却手続きを停滞させないためには、将来の建て替えや上下水道の工事、電気・ガスの引き込みといった場面を想定し、承諾の内容を覚書や同意書として書面に残しておくことが大切です。通行料や維持管理にかかる費用の負担についてもあらかじめ整理しておけば、後になって条件が変更されるリスクを抑えることができます。

ノウハウのある専門業者に任せる

旗竿地は購入を希望する人が限られるうえ、権利関係や工事の際の動線など、検討すべき事項が多岐にわたります。そのため、一般的な仲介では売却までに長い時間を要する傾向があります。

一方で、再建築不可の物件や私道に関する問題にも対応できる買取業者であれば、査定から契約までがスピーディーに進みます。契約不適合責任を免責とする条件なども付帯することが多いため、売主にかかる負担や不安を軽減できるでしょう。

現地調査を実施し、買い取った後の活用プランまで具体的に示せる会社であれば、さらにスムーズに話を進められます。

旗竿地の買取業者の選び方

旗竿地の
活用ノウハウがある業者を選ぶ

旗竿地は有効宅地面積が限られ、設計や建築に制約があるため、取り扱いに慣れている業者を選ぶことが大切です。建築基準法や条例に精通し、適切な活用方法を持つ業者を選ぶことで、適正価格での買取が期待できます。

直接買取を行う業者を選ぶ

不動産会社の中には、仲介のみを扱い、直接買取を行わない業者もあります。旗竿地は買い手がつきにくいため、仲介では売却までに時間がかかることが多く、確実に手放したい場合は直接買取を行っている業者を選ぶのがスムーズです。

手続きや
費用の負担が少ない業者を選ぶ

旗竿地の売却では、測量や私道承諾、残置物の処分など、売主側の負担が発生するケースがあります。業者によっては、こうした手続きを代行してくれる場合もあるため、売主にとって手間や費用負担が少ない業者を選ぶことが大切です。

買取価格や条件を比較する

旗竿地は整形地よりも評価が低くなるため、買取価格に差が出やすい特徴があります。1社の査定だけで決めず、複数の業者に査定を依頼して、買取価格や条件を比較することで、より良い条件で売却できる可能性があります。

旗竿地の売却までの流れ

旗竿地の一般的な売却までの流れは次の通りです。

1. 査定の依頼
2. 不動産会社の選定
3. 売り出し価格の設定
4. 売却活動
5. 売買契約の締結
6. 必要書類の手配
7. 物件の引き渡しと代金受取

まとめ：
旗竿地売却のポイント

道路から建物までの間口が狭く、距離がある旗竿地は、間口の有効活用ができるかどうかが、土地の評価額を大きく左右します。また、旗竿地であることにより、整形地と比較して土地評価額が低くなるほか、担保として住宅ローンを組むことが難しくなることも。

旗竿地の買取に実績がある不動産会社なら、旗竿地の特性を最大限に活かして有効に活用するノウハウがあるほか、買取により、リフォームや解体の不安もなくなります。