再建築不可物件の買取

「再建築不可だから売れない」とあきらめていませんか？東京の再建築不可物件でも、専門の買取業者に依頼すれば売却は十分に可能です。ただし専門的なノウハウのない業者を選ぶと、相場より大幅に安く買い叩かれるおそれがあるので要注意。業者の選定には慎重になりましょう。

東京の再建築不可物件の買取事例

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、現在建っている建物を取り壊して新たな建物を建てることができない不動産のことを指します。具体的には、建築基準法に定められた接道義務などの条件を満たしていないため、再建築が許可されない物件です。

道路への接道義務を満たしていない

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていません。建築基準法では、住宅などの建物を建てる場合、敷地が同法で定めた道路に2m以上接していることが義務付けられています。

再建築不可物件はこの接道義務を満たさないため、建築確認を受けられない（建物を建てられない）のが実情です。

都市計画や地域指定の制約

再建築不可物件は、都市計画法における都市計画区域や準都市計画区域にあります。これらの区域は接道義務が定められており、建物の建築や開発に制限が設けられています。

都市計画法は建築基準法より後に制定された法律です。中には建築基準法の接道義務を満たす一方、都市計画法の基準を満たさない再建築不可物件もあります。

再建築不可物件の買取
（売却）が難しい理由

再建築不可物件は、以下の理由から売却が難しいとされています。

再建築ができないことによる
利用制限や修繕の必要性

再建築不可物件の売却が難しい理由のひとつは、建て替えや増築ができないという利用制限にあります。通常の土地であれば、更地にして新しい戸建てや賃貸物件を建てることができますが、再建築不可物件ではこれができません。

また、既存の建物は利用できるものの、再建築不可物件は築年数が古いものが多く、耐震補強や断熱改修が必要になるケースも少なくありません。リフォーム費用が膨らむ可能性も考えられるでしょう。

老朽化や災害による損壊が発生しても、新築ができないため、現存する建物を修繕しながら使い続けるしか選択肢がないというのが現状です。

さらに、家族構成の変化に応じた増築も不可能なため、ライフスタイルの変化に対応しづらいというデメリットもあります。結果として、購入希望者の選択肢が狭まり、売却が難しくなる要因となっています。

融資を受けづらい

再建築不可物件は、住宅ローンなどの融資にも制約があります。金融機関は通常、不動産の担保価値を基準に融資を決定しますが、再建築不可物件はその価値が低いため、必要な額の融資を受けられないことや断られることもあります。

たとえ融資を受けられたとしても、通常より金利が高く設定されるケースが多いのが実情。

リフォームする場合、融資希望額を少なくするか、自己資金を多めに用意するなどの工夫が求められます。

資産価値が低い

再建築ができないという制限により需要が限られるため、一般の不動産と比較して資産価値が大幅に低くなります。固定資産税は低く抑えられる反面、住宅ローンの融資に影響が及びます。

また、将来的な活用の可能性が限られているため、不動産投資の対象としても敬遠されがちです。

一方、物件のメンテナンスや修理・修繕などの維持管理費用は発生します。時間の経過とともに建物の価値は下がる一方で、建て替えができないため、資産価値の回復も難しくなるのです。

需要が限られる

再建築不可物件は需要も限られます。建物を自由に建築できず、既存の建物を再利用するしかないためです。

リフォーム・リノベーションで安く住み替えたい方や、隣地の所有者、特定の目的を持つ投資家・社員寮・賃貸保有等といった目的の方が興味を持つこともありますが、一般的な用途でこのような物件を選ぶ人は少ないのが実情です。

近年、法令遵守が厳しくなっており、再建築不可物件は購入後にトラブルに発展するリスクも伴うため、敬遠される傾向にあります。

再建築不可物件の再建築が例外的に可能になるケース

43条ただし書きによる許可

建築基準法43条ただし書きにより、道路に接していない土地でも、行政の許可を得れば例外的に再建築が認められる場合があります。具体的には、周囲の土地所有者の同意を得て通路を設定したり、敷地の一部を後退させてセットバック(道路として提供)したりなど、接道条件を実質的に満たせば認められる可能性がある、ということです。

ただし審査のハードルは高く、時間や費用もかかるのが実情。43条ただし書きを活用して再建築を目指す場合には、専門家への相談が必須となるでしょう。

既存不適格と再建築不可の違い

既存不適格とは、建築当時は適法だった建物が、その後の法改正で現在の基準を満たさなくなった状態を指します。この場合、建物自体は合法的に使用し続けることができます。一方、再建築不可は、そもそも敷地が接道義務を満たしておらず、新しく建物を建てることができない土地のことです。

登記簿謄本、建築確認済証、役所での道路種別の確認など出チェックすれば、自分の物件がどちらに当てはまるかを把握できます。

この判断を誤ると売却や活用の選択肢が大きく変わってしまうことに要注意。不明な点があれば専門家に相談することをおすすめします。

再建築不可物件の売却までの流れ

再建築不可物件を売却する流れは次のとおりです。

査定依頼と相談のステップ

まずは再建築不可物件を扱う買取専門業者に相談しましょう。物件の所在地や建物の概要、再建築不可である理由、相続した経緯などを正直に伝えることで、その後の査定がスムーズに進みます。東京エリアでの買取実績がある会社を選ぶことがポイントです。多くの業者では、電話やメール、オンラインフォームから気軽に問い合わせできます。

必要書類の準備と現地調査

査定では、登記簿謄本、公図、建物の図面、固定資産税の納税通知書などがあると具体的な話が進めやすくなります。業者による現地調査では、接道状況や建物の老朽化の程度、周辺環境などを細かくチェックされます。立ち会いの日時は余裕を持って確保しておきましょう。

買取条件の提示とチェックポイント

現地調査の結果をもとに、買取価格や契約条件が提示されます。この際、確認すべきポイントは金額だけではありません。手付金の額、引き渡し時期、契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)の扱い、残置物処分の負担なども重要な比較材料です。同じ東京の再建築不可物件でも、立地や建物の状態によって評価は大きく変わるため、複数社から見積もりを取って冷静に見比べることをおすすめします。

売買契約の締結から引き渡しまで

条件に納得できたら売買契約を締結します。司法書士の立ち会いのもと名義変更手続きを進め、決済日に売買代金を受け取ると同時に鍵を引き渡します。

残代金の決済後、取引は完了です。契約前にスケジュールや必要な持ち物を担当者と共有しておくと、売却までの道筋がイメージしやすくなります。

失敗しない！東京の再建築不可物件買取業者の選び方

売却が難しい再建築不可物件ですが、買取に対応している業者もあります。買取業者を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。

買取専門であること

再建築不可物件をスムーズに手放すには、仲介ではなく買取専門の業者を選ぶことが重要です。

仲介の場合、購入希望者を探すのに時間がかかり、いつ売れるか分からないという不安がつきまといます。買取専門業者なら自社で買い取る前提のため、売却の手間や不安を抑えられ、資金計画も立てやすくなります。

東京エリアでの具体的な買取実績と活用事例があること

東京の再建築不可物件は、エリアごとに需要や特性が細かく分かれます。そのため、地域ごとの具体的な買取実績を持つ業者を選ぶことが大切です。買取後の活用事例も確認すれば、その会社のノウハウや提案力を見極めやすくなります。

建築士や弁護士との連携があること

再建築不可物件の売却では、境界問題、越境、建築基準法など、法的な確認事項が多くなりがちです。建築士や弁護士と連携している買取業者であれば、専門家の知見を踏まえて契約内容を整えられるためトラブルを防ぎやすくなります。

自社で再販・活用するノウハウを持っていること

「再建築不可物件を自社でどのように活用できるか」を具体的にイメージできる業者かどうかも、重要な見極めポイントです。賃貸運用、民泊、店舗や倉庫への転用など、再販・活用のノウハウを持つ会社であれば、将来の収益性を前提とした査定ができます。条件の悪い土地でも収益性が見込めるならば、その価値を加味したうえでの買取価格を提示してもらえるでしょう。

翔栄が再建築不可物件を買取できる3つの理由

自社活用ノウハウによる高額買取

翔栄は、再建築不可物件を民泊などの宿泊運用や賃貸として活用するノウハウを持っています。自社で収益化まで見据えることで、一般の不動産会社では評価しにくい将来のキャッシュフローを織り込んだ買取価格を提示できる点が大きな強みです。

迅速かつ確実な取引でリスクを排除

急いで現金化したい方に向けて、翔栄は最短即日決済にも対応することが可能。相談から買取完了までをスピーディーに進められます。契約不適合責任を免責とする仕組みも活用すれば、売却後のトラブルや追加負担の不安も抑えられます。

専門家ネットワークによるワンストップサポート

再建築不可物件には、相続登記、固定資産税、近隣との境界トラブルなど専門的な課題が絡みやすくなります。翔栄は弁護士・税理士・司法書士など各分野の専門家とネットワークを築いているため、それら専門性の高い売却手続きもワンストップでサポートすることが可能です。

まとめ

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしておらず、新築や増築ができないため、活用や売却が難しい物件です。住宅ローンが利用しづらく、資産価値が低いため、一般の市場では買い手がつきにくいという課題があります。

売却を検討する際は、買取実績のある専門業者に相談するのがスムーズな方法です。査定価格や買取スピード、サポート体制を確認し、適切な業者を選ぶことで、負担を減らしながら売却を進められます。再建築不可物件でお困りの方は、早めに専門業者に相談しましょう。